Nákup nemovitosti v Německu

Koupě nemovitosti v Německu je pomalý a silně formalizovaný proces, což je pro vás většinou dobrá zpráva. Téměř nic se nemůže pokazit potichu. Smlouvu zaznamenává neutrální notář, veřejný rejstřík rozhoduje o tom, kdo co vlastní, a peníze se nehýbou, dokud vás rejstřík neochrání. Cenou za toto bezpečí je dlouhý seznam kroků, sada německých termínů bez srozumitelného anglického ekvivalentu a náklady na pořízení, které mohou k ceně přidat zhruba desetinu, než se stanete vlastníkem čehokoli. Tato kapitola se zabývá tím, co koupě nemovitosti v Německu skutečně vyžaduje: co platíte nad rámec ceny, co dělá notář a proč nemůžete jeden krok vynechat, jak se vlastnictví skutečně převádí, co se změní, když si koupíte byt místo domu, a které části jsou složitější, protože jste cizinec. Také jmenuje části, které složitější nejsou, počínaje tou, které si lidé nejvíce dělají starosti.

Nákup nemovitosti v Německu nemá žádné omezení státní příslušnosti

Nejčastější mylnou představou o koupi nemovitosti v Německu je, že cizinci potřebují povolení, povolení k pobytu nebo německý pas. Nepotřebují. Německé právo nestanoví žádná omezení státní příslušnosti pro nabytí nemovitostí. Neexistuje žádný schvalovací postup pro zahraniční kupce, žádný registr povolených státních příslušností, žádná minimální doba pobytu v zemi ani žádné pravidlo vázané na vaše povolení k pobytu (Aufenthaltstitel). Byt v Mnichově si může koupit turista, který v Německu nikdy nežil. Stejně tak může občan země mimo EU s dočasným povolením, student nebo někdo, kdo trvale žije v jiné zemi a nikdy v budově nevkročil.

Nejedná se o mezeru v legislativě ani o přehlédnutí. Vyplývá to z toho, jak je zákon postaven. Grunderwerbsteuergesetz, zákon o dani z převodu nemovitostí, zdaňuje transakci a neptá se, kdo jste. Bürgerliches Gesetzbuch, německý občanský zákoník, stanoví, jak se pozemky kupují a prodávají, aniž by se rozlišovalo mezi Němci a cizinci. Grundbuch, katastr nemovitostí, zaznamenává jméno a datum narození. Žádný z těchto nástrojů neobsahuje test státní příslušnosti, a proto neexistuje žádné pravidlo, které by bylo třeba vyhledat: toto omezení jednoduše neexistuje.

Pro cizince se liší nikoli právo na koupi, ale praktická cesta k koupi. Problém je ve financování, a to v reálném, nikoliv smyšleném. Všechno ostatní – notář, rejstřík, daně, pravidla komunity – se na vás vztahuje stejně jako na německého kupujícího. Pokud vám někdo říká, že potřebujete zvláštní povolení, buď si plete Německo se zemí, která zahraniční vlastnictví omezuje, nebo vám něco prodává.

Jak bude vypadat trh v roce 2026

Německý trh strávil roky 2022 a 2023 korekcí po růstu úrokových sazeb a od té doby se ustálil spíše k pomalému růstu než k oživení. Statistisches Bundesamt (Spolkový statistický úřad) dne 25. června 2026 uvedl, že ceny rezidenčních nemovitostí byly v prvním čtvrtletí roku 2026 o 1.4 procenta vyšší než v předchozím roce a o 0.3 procenta vyšší než v předchozím čtvrtletí. To je sice trh v pohybu, ale sotva. Každý, kdo sestavuje rozpočet s předpokladem, že nákup zachrání rychlé zhodnocení, sestavuje rozpočet s nadějí.

Užitečnější částí této zprávy je oblast, kde k růstu nedochází. Ceny Eigentumswohnungen, bytů obývaných vlastníky, meziročně vzrostly v řídce osídlených venkovských okresech o 3.6 procenta a ve velkých městech mimo sedm největších metropolí o 2.9 procenta. V těchto sedmi městech – Berlíně, Hamburku, Mnichově, Kolíně nad Rýnem, Frankfurtu nad Mohanem, Stuttgartu a Düsseldorfu – byty vzrostly pouze o 0.3 procenta. V hustě osídlených venkovských okresech klesly o 0.4 procenta. Drahá města nejsou místem, kde dochází k pohybu. Starý příběh, že Mnichov a Frankfurt táhnou celý trh nahoru, je zastaralý; v loňském roce se pohnula periferie a centrum ne.

To je důležité pro to, jak interpretujete jakoukoli nabízenou cenu. Německo nemá jednotný národní trh ani smysluplný celostátní průměr. Cena nemovitosti se stanovuje na základě jejího pozemku, okresu, ulice a Bodenrichtwert, což je oficiální směrodatná hodnota pozemku, kterou zveřejňují obecní oceňovací komise a kterou si kdokoli může zdarma vyhledat. Než přijmete, že požadovaná cena je normální, zkontrolujte si Gutachterausschuss, nezávislou oceňovací komisi pro danou oblast, která zveřejňuje místní údaje o transakcích. To je to nejblíže objektivnímu referenčnímu bodu, co získáte, a je to veřejné.

Všimněte si také, že index cen nemovitostí Destatis byl v červnu 2026 přepočten na rok 2025, což statistický úřad dělá zhruba každých deset let. Pokud porovnáte údaj indexu, který najdete dnes, s údaji uvedenými v článku z roku 2024, můžete porovnávat dva různé základní roky a dojít k nesmyslnému závěru. Než budete důvěřovat srovnání, zkontrolujte si základní rok.

Kaufnebenkosten: Kolik stojí koupě nemovitosti v Německu navíc k ceně

Kaufnebenkosten, tedy vedlejší náklady na pořízení nemovitosti, jsou součástí nákupu nemovitosti v Německu, která překvapuje lidi ze zemí s levnějšími transakcemi. Obvykle se pohybují kolem deseti procent kupní ceny a v nejhorší kombinaci dohody o pozemku a agentuře se mohou blížit patnácti procentům. Jsou splatné v hotovosti. Žádný věřitel je nepovažuje za součást hodnoty nemovitosti, protože jimi nejsou: pokud jste zaplatili 400 000 eur a 40 000 eur z toho šlo daňovému úřadu, notáři a agentovi, banka stále vidí aktivum ve výši 400 000 eur. Tato mezera je důvodem, proč němečtí věřitelé očekávají, že si Nebenkosten vyberete z vlastní kapsy navíc k případnému vkladu.

Náklady se dělí na čtyři části. Grunderwerbsteuer, daň z převodu nemovitostí, je nejvyšší a zcela závisí na tom, ve které spolkové zemi se nemovitost nachází. Notarkosten a Grundbuchkosten, poplatky notáře a katastru nemovitostí, dohromady tvoří zhruba 1.5 až 2 procenta z ceny, přičemž asi 1.0 až 1.5 procenta jde notáři a asi 0.5 procenta katastru nemovitostí. Maklerprovision, provize realitního makléře, se uplatňuje pouze v případě, že je zapojen realitní makléř, a pravidla o tom, kdo ji platí, se v roce 2020 změnila. Všechno ostatní – geodet, tlumočník, vlastní právník – je ze zákona volitelné a v praxi často rozumné.

Jeden detail ohledně notářského poplatku stojí za to si předem ujasnit, protože vám ušetří zbytečné úsilí: poplatky nejsou smluvní ani konkurenční. Jsou stanoveny na celostátní úrovni zákonem o soudních a notářských poplatcích Gerichts- und Notarkostengesetz a každý notář v Německu účtuje stejný tarif za stejnou hodnotu transakce. Hledání levnějšího notáře není strategie, protože levnější notář neexistuje. Vyberte si raději notáře s ohledem na jazyk, dostupnost a srozumitelnost. Notář, který vám trpělivě vysvětlí klauzuli v angličtině, má větší hodnotu než sleva, která neexistuje.

Kapitola o sourozencích investiční příležitosti pokrývá zhruba desetiprocentní pravidlo z pohledu investora, včetně toho, proč to znamená, že hodnota nemovitosti musí výrazně zhodnotit, než se prodej pouhým způsobem vyrovná. Pokud zvažujete koupi spíše jako investici než jako dům, přečtěte si to spolu s touto kapitolou.

Grunderwerbsteuer: Největší jednotlivý příplatek

Grunderwerbsteuer je daň z převodu nemovitosti, která se účtuje jednou a stanovuje ji každá spolková země (Bundesland), nikoli federální vláda. Proto stejný byt v hodnotě 400 000 eur stojí v Bavorsku 14 000 eur na dani a v Severním Porýní-Vestfálsku 26 000 eur. Federální základní sazba je 3.5 procenta a od roku 2006 si spolkové země mohou volně stanovovat vlastní sazbu. Patnáct ze šestnácti ji zvýšilo. Pouze Bavorsko stále účtuje základní sazbu.

Sazby v roce 2026 jsou: Bavorsko 3.5 procenta. Bádensko-Württembersko, Dolní Sasko, Porýní-Falc, Sasko-Anhaltsko a Durynsko 5.0 procenta. Brémy, Hamburk a Sasko 5.5 procenta. Berlín, Hesensko a Meklenbursko-Přední Pomořansko 6.0 procenta. Braniborsko, Severní Porýní-Vestfálsko, Sársko a Šlesvicko-Holštýnsko 6.5 procenta. Tyto sazby se mění. Brémy zvýšily svou sazbu z 5.0 na 5.5 procenta k 1. červenci 2025 a Durynsko snížilo svou sazbu z 6.5 na 5.0 procenta k 1. lednu 2024. Než sestavíte rozpočet, ověřte si aktuální sazbu u ministerstva financí dané spolkové země, spíše než abyste důvěřovali jakékoli číslici uvedené v článku, včetně tohoto.

Daň se vybírá na základě notářsky ověřené smlouvy, nikoli zápisu do katastru nemovitostí. Notář nahlásí prodej finančnímu úřadu Finanzamt, který vám poté do několika týdnů zašle Grunderwerbsteuerbescheid, daňový výměr. Vy jej zaplatíte, Finanzamt vydá Unbedenklichkeitsbescheinigung, potvrzení o beze námitek, a katastr nemovitostí bez tohoto potvrzení nepřevede vlastnictví na vaše jméno. Jedná se o pevný proces. Dokud není daň z převodu nemovitosti zaplacena, nemůžete se stát registrovaným vlastníkem.

V §3 GrEStG existují výjimky, které se týkají více lidí, než byste očekávali. Osvobozen je nákup, jehož zdanitelná hodnota nepřesahuje 2 500 eur. Osvobozen je převod mezi manželi nebo registrovanými Lebenspartnery, stejně jako převod na bývalého manžela/manželku v rámci vypořádání majetku po rozvodu. A nákup od příbuzného v přímé linii – vašich rodičů, prarodičů nebo dětí – je zcela osvobozen. Pokud kupujete dům svých rodičů, neplatíte za něj Grunderwerbsteuer. Sourozenci nejsou v přímé linii a nemají na něj nárok.

Jedno legitimní snížení daně je dobré znát. Grunderwerbsteuer se vztahuje na pozemek a budovu, nikoli na movité věci prodávané společně s nimi. Pokud cena zahrnuje vestavěnou kuchyň, saunu nebo vestavěný nábytek, lze je ve smlouvě uvést samostatně v realistické hodnotě a odečíst od základu daně. Finanční úřad (Finanzamt) to akceptuje, pokud jsou hodnoty věrohodné a věci jsou skutečně movité, a zamítá to, pokud se čísla zdají být smyšlená. Netlačte na to. Divoce nafouknutá cena kuchyně ve smlouvě je výzvou k bližšímu prozkoumání celé transakce.

Makler a kdo platí provizi

Makler je realitní makléř a jeho provize Maklerprovision neboli Courtage je obvykle tři až přibližně 3.6 procenta z ceny včetně DPH pro každou stranu. Do konce roku 2020 bylo ve velké části Německa běžné, že si prodávající najal realitního makléře a poté smluvně převedl celou provizi na kupujícího, který neměl na jmenování makléře žádný vliv a neměl s ním žádný vztah. Tato praxe u rezidenčních nákupů skončila.

Od 23. prosince 2020 se toto vztahuje na §§656a až 656d BGB. §656a vyžaduje, aby smlouva o koupi bytu (Maklervertrag) pro koupi bytu (Wohnung) nebo rodinného domu (Einfamilienhaus), tedy rodinného domu, byla v textové podobě, což znamená, že musí být alespoň v trvalé písemné formě, například e-mailem; čistě ústní dohoda vás nezavazuje. §656c se vztahuje na případ, kdy zprostředkovatel přijímá poplatek od obou stran: může tak učinit pouze tehdy, pokud se obě strany zavážou ke stejné výši, a pokud zprostředkovatel od poplatku odpustí jedné straně, povinnost druhé strany také zaniká. §656d se vztahuje na běžnější případ, kdy si zprostředkovatele najal pouze prodávající: dohoda, která vás zavazuje zaplatit nebo uhradit provizi, je platná pouze tehdy, pokud prodávající zůstává odpovědný alespoň za stejnou částku jako vy, a váš podíl je splatný až poté, co prodávající skutečně zaplatil svůj podíl a prokázal to.

Jednoduše řečeno: za běžný nákup domu vám může být účtována maximálně polovina provize, nikdy ne více, než zaplatí prodávající, a nikdy ne dříve, než prodávající zaplatí. Pokud smlouva po vás požaduje, abyste uhradili celou provizi za byt nebo dům, toto ustanovení neplatí. Pokud vás smlouva požaduje, abyste zaplatili dříve, než prodávající zaplatí a předloží důkaz, toto ustanovení také neplatí.

Omezení rozsahu jsou důležitá a agenti je znají, i když kupující ne. §656b omezuje tuto ochranu na případy, kdy kupující jedná jako Verbraucher, spotřebitel, a kdy je objektem byt (Wohnung) nebo Einfamilienhaus (Einfamilienhaus). Stavební pozemek bez domu, komerční nemovitost a Mehrfamilienhaus, bytový dům s několika jednotkami, nespadají do působnosti ochrany. Pokud si koupíte tříbytový dům jako investici, stále platí staré pravidlo „dar pro všechny“ a celá provize může připadnout vám. Než se domníváte, že jste chráněni, přečtěte si, které z těchto možností skutečně kupujete.

Ekvivalentní pravidla pro pronájem fungují odlišně a jsou popsána v kapitole o hledání ubytování, kde Bestellerprinzip pro pronájmy znamená, že strana, která si najala agenta, platí celý poplatek, bez jakéhokoli rozdělení. Nepřenášejte pravidlo o pronájmu na koupi ani pravidlo o koupi zpět na pronájem. Jsou to různé zákony s jinou logikou.

Notář není volitelný

Zde je pravidlo, kterým se řídí celá transakce. §311b(1) BGB: smlouva, kterou se jedna strana zavazuje převést nebo nabýt vlastnictví k pozemku, vyžaduje notářský zápis. Kupní smlouva, která není notářsky ověřena, je neplatná. Není slabá, není riskantní, není jen obtížně vymahatelná – právně nic. Podepsaná soukromá smlouva na německý dům, podání ruky, e-mailová komunikace s dohodou o všech podmínkách, zaplacená záloha: nic z toho nezakládá žádnou povinnost k prodeji nebo koupi. Kterákoli ze stran může odstoupit a druhá strana nemá na nemovitost žádný nárok.

Stejné ustanovení obsahuje vlastní doložku o opravě: neověřená smlouva nabývá platnosti v celém rozsahu, jakmile je provedeno potvrzení o nesplnění povinnosti (Auflassung) a zápis do základního soudního spisu (Grundbuch). V praxi je to teoreticky, protože ani jeden z těchto kroků nemůže proběhnout bez notáře. Realistický výklad je jednodušší. Dokud se nesetkáte v notářské kanceláři a smlouva není zapsána, nemáte žádnou dohodu, ať už jste projednali, dohodli se nebo zaplatili sebevíc.

Notář není váš právník. V tomto ohledu se zahraniční kupující nejčastěji mýlí a stojí je to peníze. Německý notář je neutrální úředník s veřejnou funkcí, který je oběma stranám zavázán stejnou měrou a žádné z nich nepřednostně. Zajistí, aby smlouva byla právně v pořádku, aby obě strany rozuměly tomu, co podepisují, a aby mechanismy fungovaly. Nebude za vás vyjednávat, neřekne vám, že cena je příliš vysoká, a nebude vám radit, zda je to dobrý nápad. Pokud chcete někoho na své straně, najmete si samostatně a na vlastní náklady právníka Rechtsanwalta. Mnoho zahraničních kupujících to dělá a u velkého nákupu v cizím jazyce jsou to dobře vynaložené peníze.

Samotná schůzka s notářem je formalita, která se dělá s chutí. Notář přečte celou smlouvu nahlas, v plném znění, v němčině. Nejedná se o ceremoniál; je to zákonný požadavek, a proto schůzka trvá hodinu nebo déle. Pokud nerozumíte německy natolik dobře, abyste pochopili recitovaný právní text, musíte si přivést soudního tlumočníka a notář na tom bude trvat. Někteří notáři pořídí nahrávku v angličtině nebo poskytnou dvojjazyčnou verzi. Domluvte si to předem, než abyste problém zjistili až na schůzce. Máte také nárok na obdržení návrhu smlouvy nejméně dva týdny před schůzkou, pokud kupujete jako spotřebitel od firemního prodejce, a požádat o tuto lhůtu, i když to není povinné, je zcela normální a vždy rozumné.

Auflassung, Auflassungsvormerkung a jak se vlastně pohybuje vlastnictví

Německé právo odděluje slib od převodu a jakmile to uvidíte, celá choreografie koupě dává smysl. Notářsky ověřená kupní smlouva je Verpflichtungsgeschäft, závazek: zavazuje prodávajícího k převodu a vás k úhradě. Nedělá z vás vlastníka. Auflassung je Einigung, samostatná dohoda mezi prodávajícím a kupujícím o tom, že vlastnictví skutečně přechází, a obvykle se zaznamenává ve stejném registru jako smlouva. Ani to z vás nedělá vlastníka. Vlastnictví přechází až tehdy, když Grundbuchamt, katastrální úřad, zapíše vaše jméno do Grundbuchu. Vlastníkem z vás dělá katastr, nikoli smlouva.

To vytváří zjevné nebezpečí. Mezi smlouvou a zápisem zápisu obvykle uplyne několik týdnů nebo měsíců, během kterých je prodávající stále registrovaným vlastníkem a v zásadě by mohl nemovitost prodat někomu jinému, zastavit ji nebo ji nechat věřitele zabavit. Nástrojem, který tuto mezeru uzavírá, je oznámení o přednosti nemovitosti (Auflassungsvormerkung), což je oznámení o přednosti nemovitosti zapsané do rejstříku krátce po uzavření smlouvy. Toto oznámení si vyhrazuje právo na převod. Jakmile je toto oznámení provedeno, jakékoli pozdější nakládání, které je v rozporu s vaším nárokem, je vůči vám neúčinné. Je to nejdůležitější ochrana, kterou jako kupující získáte, a proto je pořadí německé koupě takové, jaké je.

Z toho vyplývá platební choreografie. Neplatíte při podpisu. Notář vám zašle Fälligkeitsmitteilung, oznámení o splatnosti kupní ceny, a to až po splnění specifického kontrolního seznamu: je zaregistrován Auflassungsvormerkung, jsou vyrovnány veškeré stávající hypotéky nebo práva třetích stran v rejstříku nebo je zajištěno jejich uvolnění a je zřeknutí se nebo zaniklo veškeré obecní Vorkaufsrecht, předkupní právo, které některé obce mají. Teprve poté převedete peníze, obvykle přímo prodávajícímu. Notaranderkonto, úschovní účet vedený notářem, existuje, ale nyní se používá pouze tam, kde ho transakce skutečně potřebuje, protože mechanismus Vormerkung již vykonává ochrannou funkci při běžném prodeji.

Než k tomu dojde, přečtěte si Grundbuch. Notář si obstará výpis a vy byste si o něj měli požádat a projít si ho. Má tři části a každá z nich může skrývat nepříjemné překvapení. Abteilung I uvádí vlastníka, který vám říká, zda je prodávající skutečně oprávněn k prodeji. Abteilung II uvádí Lasten und Beschränkungen, věcná břemena a omezení: Wegerecht, právo přechodu, které umožňuje sousedovi přejít pozemek; Nießbrauch nebo Wohnrecht, užívací právo nebo doživotní právo bydlení, které umožňuje předchozímu majiteli nebo příbuznému žít v nemovitosti po zbytek života; Erbbaurecht, nájemní smlouvu na pozemek, kdy vlastníte budovu, ale nikoli pozemek pod ní. Abteilung III uvádí Grundschulden a Hypotheken, věcná břemena zajišťující úvěry. Žádná z nich není při prohlídce viditelná. Všechny putují s nemovitostí.

Koupě bytu znamená koupi do komunity

Pokud si koupíte Eigentumswohnung, byt ve vlastnictví vlastníka, nekupujete si jen pokoje. Kupujete si Sondereigentum, výhradní vlastnictví interiéru vašeho bytu, plus podíl na Gemeinschaftseigentum, společném majetku: střeše, fasády, schodiště, topení, pozemku. Tento podíl z vás činí člena Wohnungseigentümergemeinschaft, společenství vlastníků, obvykle zkráceně WEG. Členství není volitelné, nelze jej vystoupit a je součástí bytu, ať už ho chcete nebo ne.

Praktickým důsledkem je, že již nerozhodujete sami. Eigentümerversammlung, schůze vlastníků, rozhoduje o společném majetku hlasováním a její rozhodnutí jsou pro vás závazná, i když jste hlasovali proti nim nebo se jí nezúčastnili. Pokud se schůze usnese o renovaci fasády za 900 000 eur, je váš podíl na této částce vaším účtem. Pokud se usnese o výměně topného systému, podobně. Verwalter, profesionální správce nemovitostí, kterého komunita jmenuje, tato rozhodnutí provádí a zasílá faktury. Vaše hlasovací váha je obvykle úměrná vašemu Miteigentumsanteil, vašemu spoluvlastnickému podílu, takže v budově s jedním velkým bytem a několika malými mohou být malí vlastníci běžně přehlasováni.

Hausgeld je váš měsíční příspěvek komunitě a zahraniční kupující si ho často špatně vykládají. Není ekvivalentem daně z nemovitosti (Nebenkosten), kterou platí nájemník. Pokrývá provozní náklady společného majetku, poplatek správce nemovitosti (Verwalter), pojištění a příspěvek do rezervy. Část z něj by byla od nájemníka vymáhatelná, pokud byste byt pronajali; významná část – poplatek za správu a příspěvek do rezervy – nikoli. Pokud počítáte výnos z pronájmu, odečtěte nevýmažitelnou část, jinak je váš výnos fikce.

Rezerva je to, co byste si měli před koupí nejvíc ověřit. §19(2) zákona WEG uvádí, co řádná správa nemovitosti zahrnuje: Hausordnung, domovní řád (č. 1); dostatečné pojištění společného majetku v reprodukční hodnotě spolu s pojištěním odpovědnosti vlastníka (č. 3); a nahromadění angemessene Erhaltungsrücklage, což je přiměřená rezerva na údržbu (č. 4). Všimněte si termínu. Zákonný termín je od reformy zákona WEG z roku 2020 Erhaltungsrücklage, ačkoli téměř všichni, včetně agentů a starších dokumentů, stále používají slovo Instandhaltungsrücklage. Myslí tím stejnou částku: peníze, které si komunita vyčlení na budoucí opravy.

Malá rezerva je skrytý závazek, na kterém je napsáno vaše jméno. Pokud budova potřebuje novou střechu a rezerva obsahuje zlomek ceny, rozdíl pochází ze Sonderumlage, zvláštního poplatku rozděleného mezi majitele, a vy ho zaplatíte bez ohledu na to, jak nedávno jste se nastěhovali. Než se zavážete k jakémukoli bytu, vyžádejte si zápisy z Eigentümerversammlung za poslední tři roky, aktuální Wirtschaftsplan, rozpočet, poslední Jahresabrechnung, roční vyúčtování, Teilungserklärung, listinu o rozdělení vlastnictví, která definuje, co je vaše a co společné a co povoluje domovní řád, a aktuální zůstatek Erhaltungsrücklage. Zápisy jsou nejvýmluvnějším dokumentem v souboru. Odložená rozhodnutí, opakující se spory, správce, se kterým se majitelé neustále hádají, nebo oprava, která byla odložena čtyři roky, to vše se objeví tam a nikde jinde. Prodávající, který s jejich předložením pomalu přistupuje, vám o něčem vypovídá.

Grundsteuer Od reformy z roku 2025

Grundsteuer je roční daň z nemovitosti a není to totéž co jednorázový Grunderwerbsteuer. Názvy vypadají podobně a dochází k neustálému zmatku. Grundsteuer platíte jednou při koupi. Grundsteuer platíte každý rok, dokud nemovitost vlastníte.

Reforma vstoupila v platnost 1. ledna 2025 poté, co Bundesverfassungsgericht v roce 2018 prohlásil starý oceňovací základ za protiústavní, protože se na západě opíral o hodnoty z roku 1964 a na východě z roku 1935. Každá nemovitost v Německu byla přeceněna. Nový zákon se vypočítává ve třech krocích: Grundsteuerwert, odhadní hodnota, krát Steuermesszahl, zákonný faktor, krát Hebesatz, multiplikátor, který si obec stanoví sama. Právě toto poslední číslo je důvodem, proč dva identické domy v sousedních městech mohou platit velmi odlišné částky a proč vaše obec, nikoli Berlín, nakonec určuje, kolik dlužíte.

Neexistuje jednotná národní metoda. Většina spolkových zemí používá Bundesmodell, federální model, který je založen na hodnotě. Jiné se vydaly vlastní cestou: Bavorsko používá čistý Flächenmodell založený na podlahových plochách spíše než na hodnotách, Dolní Sasko používá Flächen-Lage-Modell, který přidává faktor lokality, a Hamburk, Hesensko a Bádensko-Württembersko používají své vlastní varianty. Který model se na vás vztahuje, závisí na tom, kde se nemovitost nachází, a to ovlivňuje, co ovlivňuje vaši fakturu.

Po zavedení reformy se návrhy zákonů prudce vychýlily oběma směry a tyto změny nebyly náhodné. Modely založené na hodnotě zvýšily daně u nemovitostí, jejichž skutečná hodnota výrazně vzrostla nad daň z roku 1964, a u ostatních snížily daně; rodinné domy byly často zasaženy více než byty. Obcím bylo řečeno, že reforma by měla být celkově neutrální z hlediska příjmů, a očekávalo se, že odpovídajícím způsobem upraví své daňové přiznání (Hebesatz), ale mnohé tak neučinily, nebo upravily své daně z nemovitosti tak, aby se zvýšily příjmy. Pokud kupujete nemovitost, zeptejte se prodávajícího na aktuální daňový poplatek (Grundsteuerbescheid). Neodhadujte podle starého čísla a nepředpokládejte, že vám účet předchozího majitele z roku 2024 něco říká.

Reforma byla tvrdě diskutovaná a za přesné zjištění stojí stav k polovině roku 2026. V rozhodnutích zveřejněných 10. prosince 2025 (II R 25/24, II R 31/24 a II R 3/25) Bundesfinanzhof shledal Bundesmodell ústavním a zamítl žaloby podané vlastníky ze Severního Porýní-Vestfálska, Saska a Berlína. O zemských modelech v té době ještě nebylo rozhodnuto. Ústavní stížnost k Bundesverfassungsgericht byla údajně podána v únoru 2026. Daňové přiznání tedy platí a vybírají se, ale poslední slovo ještě nemuselo být řečeno. Pokud máte Grundsteuerbescheid, o kterém se domníváte, že je ve svých skutkových zjištěních nesprávný – nesprávná podlahová plocha, nesprávný typ nemovitosti – má Einspruch, formální námitka, měsíční lhůtu od doručení a tato lhůta je neúprosná.

Energie a pravidla vytápění se nyní mění

Energetický průkaz (Energetický certifikát) je povinný při prodeji nemovitosti a §80 zákona GEG přesně říká, kdy se musí dostavit. Prodávající nebo zprostředkovatel vám jej musí předložit nejpozději při Besichtigung, prohlídce. Pokud se prohlídka neuskuteční, musí jej na požádání neprodleně předložit. A po uzavření kupní smlouvy vám musí být neprodleně předán. Je platný deset let od vydání. Pokud jej nikdo nepředloží, nejedná se o drobné administrativní pochybení; jedná se o porušení zákonné povinnosti a je rozumné se na něj ptát s rozvahou.

Existují dva druhy a rozdíl je důležitý. Verbrauchsausweis je založen na skutečné spotřebě předchozích obyvatel, což znamená, že částečně měří, jak tito lidé žili, spíše než jak budova funguje. Bedarfsausweis je založen na technickém posouzení stavební konstrukce a systémů a je to ten, který vám říká něco o domě spíše než o jeho posledních nájemnících. Pokud dostanete Verbrauchsausweis pro starší budovu a čísla vypadají lichotivě, berte je s podezřením, dokud nezjistíte, zda předchozí obyvatelé jednoduše nechali vypnuté topení.

Pravidla pro vytápění se v době psaní této kapitoly mění a napínavé je téma. Zákon o modernizaci budov (Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG) byl schválen Spolkovým sněmem 10. července 2026 a nahrazuje předchozí zákon o vytápění. Požadavek 65 procent obnovitelných zdrojů energie pro nové topné systémy se ruší: vlastníci si sami volí typ vytápění, včetně plynu a topného oleje. Nové podmínky financování vstupují v platnost 21. července 2026 s technickým přechodným obdobím od 9. do 20. července 2026 a struktura dotací je nyní odstupňována podle příjmu, přičemž nejvyšší bonusy jsou určeny pro domácnosti s nižšími příjmy a způsobilé náklady jsou omezeny na 28 000 eur.

Háček je na druhém konci časové osy. Topná paliva musí být od roku 2045 plně klimaticky neutrální. Bio-Treppe, postupný požadavek na biopaliva, zavádí od roku 2029 povinnou biosložku pro nová plynová a olejová vytápění, s minimálním podílem 10 procent v roce 2029, 15 procent v roce 2030, 30 procent v roce 2035 a 60 procent v roce 2040. Takže dnes instalovaný systém vytápění na fosilní paliva není nelegální, ale jeho palivo se postupně prodražuje a účet za to připadne tomu, kdo budovu ve 30. letech 21. století zaplatí. Pokud si koupíte dům s dvacet let starým plynovým kotlem, zahrňte do své nabídky i jeho výměnu.

Pokud máte v úmyslu nemovitost pronajmout, je zde další bod zaměřený přímo na vás. Podle GModG se riziko nákladů z Netzentgelte, síťových poplatků a ceny CO2 rozdělí rovným dílem mezi pronajímatele a nájemce u nově instalovaného plynového nebo olejového vytápění od roku 2028, takže pronajímatel, který instaluje fosilní vytápění, nese polovinu toho, co by jinak byly náklady nájemce. Bundestag to uvádí ze strany nájemce: nájemci od roku 2028 hradí pouze polovinu síťových poplatků a ceny CO2. Nezaměňujte toto datum s výše uvedeným Bio-Treppe, který začíná svůj desetiprocentní krok v roce 2029. Podrobnosti stále stanoví nařízení – vláda má definovat pravidla pro kvóty zeleného plynu do 1. prosince 2026 – proto si před spoléháním na konečné znění ověřte. Směr cesty však není nejednoznačný: instalace fosilního vytápění v pronajaté budově je pro pronajímatele záměrně znevýhodňována.

Financování a kde zahraniční kupci skutečně narážejí na tření

Financování je jednou z částí koupě nemovitosti v Německu, která je vzhledem k vašemu původu skutečně obtížnější, a stojí za to o tom mluvit upřímně. Mechanika německých hypotečních úvěrů – Baufinanzierung, Zinsbindung neboli období fixní úrokové sazby, Tilgung neboli amortizace a Anschlussfinanzierung, následné financování po skončení fixní doby – je podrobně popsána v kapitole o úvěry a půjčky v Německu... a také o tom, jak funguje Schufa scoring a co se stane, když nebudete moci splácet. Tato kapitola nic z toho neopakuje. Přečtěte si ji, než budete mluvit s bankou, protože slovní zásoba není volitelná a zejména rozhodnutí o Zinsbindung je tím, které utváří vaše finance v příštím desetiletí.

Specifické pro vás jako zahraničního kupce je, jak věřitel čte vaši dokumentaci. Němečtí věřitelé posuzují nemovitost a dlužníka odděleně a v posouzení dlužníka se nepřímo projevuje státní příslušnost. Povolení k pobytu s datem ukončení platnosti vyvolává otázku, zda budete v zemi ještě za pět let. Pracovní smlouva, která je stále ve zkušební době (Probezeit), je často považována za žádnou smlouvu. Příjem vydělaný v zahraničí nebo v cizí měně představuje kurzové riziko, o které banka nepožádala. Krátká německá úvěrová historie znamená, že Schufa má jen málo důvodů k bodování. Nic z toho se netýká pravidel týkajících se státní příslušnosti; jde o rizikové faktory, které souvisejí s nedávným příjezdem.

Praktickým výsledkem, jak uvádějí hypoteční makléři pracující s tímto trhem, je, že kupující bez trvalého pobytu v EU a mimo EU jsou často požadováni za vyšší vlastní kapitál než obvyklých dvacet procent, někdy i podstatně více, a jsou požadováni za více dokumentů. Nepovažujte žádné konkrétní procento za pravidlo, protože to není jedno; jedná se o vyjednávací pozici, která se liší v závislosti na bance, nemovitosti a spisu. Spolehlivý je směr: počítejte s tím, že si přinesete více vlastních peněz a více dokumentů než německý kolega se stejným platem. Počítejte také s tím, že zahraniční věřitel, pokud ho využijete, se bude pohybovat pomaleji než německý, což je důležité, pokud má Fälligkeitsmitteilung lhůtu.

Dvě věci snižují toto napětí více než cokoli jiného. První je Finanzierungsbestätigung nebo Finanzierungszusage, písemné potvrzení o financování od banky, které si vyžádáte před zahájením prohlídky. Sdělí vám váš skutečný rozpočet a prodávajícím sdělí, že nejste turista. Druhou je včasná příprava dokumentace: výplatní pásky, daňové výměry, povolení k pobytu, doklad o vlastnictví a jeho původu a doklad o případných zahraničních příjmech, v případě potřeby přeložený. Německé banky nejsou nepřátelské k zahraničním kupujícím. Jsou konzervativní a konzervativní věřitelé odměňují kompletní dokumentaci.

Co se stane, když znovu prodáte

Před koupí si promyslete možnost odchodu, zejména pokud v Německu nezůstanete navždy. §23 EStG zdaňuje prodej soukromé nemovitosti v rámci desetiletého Spekulationsfrist, spekulativního období od akvizice do prodeje. Pokud nemovitost prodáte během těchto deseti let, zisk bude zdanitelný sazbou daně z příjmu fyzických osob, což je pro dobře vydělávající osobu vysoké číslo. Pokud nemovitost prodáte po deseti letech, zisk bude osvobozen od daně.

Ve stejném ustanovení existují dvě výjimky a obě se týkají vlastního bydlení. Zisk je osvobozen, pokud byla nemovitost mezi nabytím a prodejem využívána výhradně k vlastním bydlením, nebo pokud byla využívána k vlastním bydlením v roce prodeje a ve dvou předcházejících kalendářních letech. Druhá varianta je velkorysejší, než se zdá, protože zákon počítá kalendářní roky, a nikoli celé roky: bydlení v nemovitosti od prosince jednoho roku do ledna o dva roky později ji může splnit. V §23(3) existuje také Freigrenze: celkové zisky ze soukromého prodeje pod 1 000 eur v kalendářním roce jsou osvobozeny od daně. Upozorňujeme, že se jedná o Freigrenze, nikoli o příspěvek, takže jeho překročení o jedno euro činí zdanitelným celý zisk, nikoli pouze převyšující částku.

Pokud nemovitost pronajímáte, místo abyste v ní bydleli, platí desetiletá lhůta a neexistuje žádná rezidenční výjimka, která by vás zachránila. Kapitola o investiční příležitosti Zahrnuje Spekulationsfrist ze strany investora spolu s dalšími kapitálovými daněmi v Německu a je vhodnější číst, pokud se jedná o výnosové rozhodnutí spíše než o bydlení.

Ještě jeden bod si zaslouží spíše odbornou radu než odstavec v průvodci. Pokud opustíte Německo, vaše daňová situace se může změnit způsoby, které nemají nic společného s nemovitostí samotnou, včetně daňového zařazení do daňového režimu (Wegzugsbesteuerung), zdanění při odjezdu, které se může vztahovat na určité podíly při odjezdu, a jakékoli dohody o zamezení dvojího zdanění mezi Německem a vaší destinací. Německé nemovitosti jsou obecně zdaněny v místě jejich nabytí, ale interakce stěhování, prodeje a dvou daňových systémů je skutečně složitá a náklady na chybný postup jsou vysoké. Před prodejem, a nikoli po něm, si najměte daňového poradce se zkušenostmi z jiných zemí, který má steuerberater (Steuerberater).

Nástroje, které vám pomohou s koupí nemovitosti v Německu

Werkzeu.ge je prohlížečová platforma německých nástrojů pro byrokracii, daně a dokumenty, kterou vytvořila společnost Cryon UG, stojící za WeLiveIn.de. Některé z jejích nástrojů se na tuto kapitolu upřímně vztahují a je třeba předem říci, že většina z těch, které se sem hodí, je v placené verzi. Platforma je v beta verzi do 30. listopadu 2026 a její vlastní podmínky uvádějí, že nástroje mohou být neúplné. Nic na ní neobsahuje právní, daňové ani finanční poradenství a nic na ní nepředkládá nic žádnému úřadu: ona připravuje a vypočítává a vy podáváte.

Pronájem vs. Koupit (Plus, placené) porovnává pronájem s koupí po dobu, kterou si stanovíte, což je otázka, o které se tato kapitola skutečně jedná a na kterou lidé odpovídají emocionálně. Úvěrový přístup (Plus, zaplaceno) vytváří amortizační kalendář, což je to, co potřebujete k tomu, abyste viděli, co po splatnosti končící za deset let skutečně zbývá nesplaceno. Průvodce zemním plynem B (Plus zaplacené) projde roční daní z nemovitosti podle pravidel po roce 2025. Kontrola plochy bytu (Navíc, placené) ověřuje uvedenou obytnou plochu, což je důležité, když se počet metrů čtverečních v nabídce a informace o prostoru (Teilungserklärung) neshodují.

Jeden bezplatný nástroj se zde přímo hodí. Formularamt (Gast, zdarma bez účtu) je prohledávatelná knihovna oficiálních federálních, státních a obecních formulářů, každý s odkazem na zdroj, datem načtení a kontrolním součtem, které se vyplní v prohlížeči a zůstanou ve vašem zařízení. V případě nákupu to znamená obecní a pozemkové formuláře – Bauantrag, žádost o stavební povolení, pokud plánujete cokoli strukturálně změnit, a různé obecní formuláře, které nákup generuje. Upozorňujeme, že bezplatná verze obsahuje reklamy.

Dávejte si pozor na to, co tam není. Werkzeu.ge nemá kalkulačku Baufinanzierung, takže vám neřekne, kolik vám banka půjčí nebo s jakou úrokovou sazbou. K tomu potřebujete banku nebo hypotečního makléře a žádné nástroje, které by je nahradily. Platforma je hostována v Německu na serverech Hetzner, používá deterministické vzorce namísto umělé inteligence a nepoužívá sledovací ani reklamní soubory cookie; vstupy hostů zůstávají v zařízení, i když se na server dostane vše, co se dotkne úložiště nebo Aktenschrank. Názvy úrovní v německém rozhraní jsou Gast pro použitelné bez účtu, Kostenlos pro zdarma s bezplatným účtem, Plus a Pro. Kolik dnes každá úroveň stojí, viz aktuální ceny spíše než jakékoli číslo citované v článku.

Co dělat dál

Začněte s pozemkem, ne s nemovitostí. Vyhledejte si na webových stránkách ministerstva financí dané spolkové země aktuální sazbu grundwerbsteuer pro spolkovou zemi, kterou kupujete, a připočtěte k ní zhruba 2 procenta pro notáře a grundbuch a případné další rozdělení provizí. Tato celková částka je to, co musíte mít v hotovosti nad rámec zálohy, a určuje váš skutečný rozpočet ještě předtím, než se podíváte na jednotlivé nabídky. Poté si zajistěte písemné finanční potvrzení, abyste vyjednávali s reálným, nikoli optimistickým číslem.

Při hledání nemovitosti si nejdříve vyžádejte dokumenty, než budete žádat o cokoli jiného. Grundbuchauszug, všechny tři části. Energie a nejlépe Bedarfsausweis. Aktuální Grundsteuerbescheid. V případě bytu Teilungserklärung, zápis z Eigentümerversammlung za poslední tři roky, Wirtschaftsplan, nejnovější Jahresabrechnung a zbývající Erhaltungsrücklage. V případě starší budovy si vyžádejte znalce, geodeta, na vlastní náklady, předtím, než se zavážete, a ne až poté. Každý z těchto dokumentů je levnější než problém, který odhalí.

Pak trvejte na čase. Požádejte o návrh smlouvy alespoň dva týdny před notářskou schůzkou a tyto dva týdny využijte. Přečtěte si ji s právníkem, pokud je pro vás němčina nad rámec vašich povinností, a domluvte si soudního tlumočníka nebo dvojjazyčnou nahrávku předem, nikoli až u dveří. Ověřte si, zda je ve smlouvě uvedeno podmínka pro vydání (Auflassungsvormerkung), a uvědomte si, že neplatíte nic, dokud to neurčí notářský doklad. Německý proces je pomalý, protože je navržen tak, aby vám zabránil v rychlém provedení nevratné chyby. Ať je pomalý.

Nakonec si před závazkem přečtěte tuto kapitolu. Kapitola o úvěry a půjčky v Německu Zahrnuje rozhodnutí o Baufinanzierung, která vás v příštím desetiletí budou stát nebo ušetří nejvíce peněz. Investiční příležitosti pokrývá daňovou stránku, pokud se jedná o investici. A základy pojištění domácnosti kryje pojištění budov (Wohngebäudeversicherung), což je pojištění budovy, které věřitel vyžaduje před uvolněním jediného eura a které si budete muset sjednat před dokončením, nikoli až po něm.