Regulace nájemného selhává, náklady na bydlení ve městech prudce rostou

Nájemné nadále roste i přes cenové stropy

Největší německá města zaznamenávají trvalý a dramatický růst nájemného, ​​a to i přes zavedené právní mechanismy regulace nájemného. Nedávné hodnocení Federálního institutu pro výzkum stavebnictví, městských záležitostí a územního rozvoje (BBSR), které si nechalo vypracovat ministerstvo stavebnictví, ukazuje, že inzerované nájemné ve 14 největších nezávislých městech od roku 50 prudce vzrostlo o téměř 2015 procent. Berlín vyniká tím, že se ceny nových nájmů v tomto období více než zdvojnásobily.

I další velká města, jako je Lipsko a Brémy, hlásí prudký nárůst, kdy nájemné vzrostlo o 67.7, respektive 57 procent. Drážďany zaznamenaly nejnižší nárůst mezi velkými městskými centry, a to o 28.4 procenta. Mnichov zůstává nejdražším městem, co se týče nájemného, ​​s téměř 22 eury za metr čtvereční, následovaný Berlínem s téměř 18 eury a Frankfurtem nad Mohanem s přibližně 16 eury.

Zákon o stropu nájemného je příliš slabý na to, aby udržel ceny pod kontrolou.

Mietpreisbremse (snížení nájemného) byla zavedena s cílem omezit růst cen na napjatých trzích s bydlením. Podle současných předpisů by nové nájemní smlouvy neměly překročit místní srovnatelné nájemné o více než 10 procent. Několik výjimek však její účinek oslabuje. Nově postavené domy pronajaté po roce 2014 a rozsáhle zrekonstruované nemovitosti jsou z ní vyloučeny. Pronajímatelé si mohou také účtovat příplatky za vybavení, což dále podkopává strop.

Vymáhání je také decentralizované. Neexistuje žádný veřejný systém pro sledování nájemného a nájemníci si musí sami podat stížnost, pokud se domnívají, že pronajímatelé účtují více, než je povoleno. Podle berlínského bytového úřadu bylo pouze 7 procent kontrolovaných cen nájemného shledáno v souladu se zákonem, což poukazuje na rozsáhlé porušování a neefektivní dohled.

Caren Layová, poslankyně Spolkového sněmu za Levicovou stranu, která získala data od federální vlády, kritizovala zákon o brzdění nájemného jako plný mezer. Varovala, že prudký nárůst nájemného činí život městským nájemníkům nedostupným a prohlubuje sociální rozdělení. Layová také vyjádřila obavy, že vládnoucí koalice vedená CDU a SPD se snaží prodloužit platnost stávajícího zákona o brzdění nájemného, ​​aniž by zavedla jakákoli smysluplná vylepšení.

Mezi poskytovateli bydlení roste odpor proti stropu nájemného

Ne všichni podporují přísnější regulaci nájemného. Svaz saských bytových družstev veřejně vystoupil proti Mietpreisbremse ve svém regionu. Předsedkyně Mirjam Philipp uvedla, že družstevní bytová společnost a městské podniky společně spravují přibližně 40 procent bytového fondu v Sasku a cenově dostupné bydlení je stále k dispozici. Průměrné nájemné v těchto nemovitostech je 5.62 eura za metr čtvereční a nové nájmy jsou jen o cca 1 euro vyšší.

Philipp argumentovala, že spíše než zpřísňování předpisů týkajících se nájemného by se pozornost měla přesunout na podporu investic a snižování byrokratických překážek. Varovala, že rostoucí náklady na ekologické renovace, vylepšení přístupnosti, výtahy a úpravy dispozic tlačí poskytovatele bydlení na finanční okraj. Omezení úprav nájemného stále více ztěžují pokrytí těchto nákladů.

Podle Philippové odrazují restriktivní pravidla pro modernizaci a limity nájemného od tolik potřebných investic do městského bytového fondu. Podle jejího názoru potřebují majitelé větší svobodu jednání, aniž by městské samosprávy musely mikromanagementovat i drobné designové volby, jako jsou barvy oken.

Federální vláda navrhuje stavební reformy

V reakci na narůstající bytovou krizi zahájila federální vláda iniciativu „Bau-Turbo“, kterou vede ministryně bydlení Verena Hubertzová (SPD). Reformní balíček si klade za cíl drasticky zkrátit dobu schvalování stavebních projektů. Hubertzová uznala, že postupy v Německu jsou příliš pomalé a příliš složité. V některých případech může vypracování místního územního plánu trvat až pět let. Podle navrhovaných změn budou mít obce na schválení nových stavebních projektů maximálně dva měsíce.

Tato iniciativa je součástí snahy o revitalizaci sektoru bytové výstavby. Zatímco předchozí vláda slíbila, že bude každoročně stavět 400,000 2024 nových domů, tento cíl nebyl nikdy splněn. V roce 215,000 bylo v celé zemi vydáno pouze asi XNUMX XNUMX stavebních povolení. Nový návrh se snaží zefektivnit procesy od posuzování vlivů na životní prostředí až po přezkumy hlukových předpisů, aniž by se zrušila nezbytná ochranná opatření.

Tlak na nájemné, který řídí společenskou divizi

Neustálý růst nájemného začíná ovlivňovat širší sociální dynamiku. Vzhledem k menšímu počtu dostupných cenově dostupných možností se nájemníci v městských oblastech stávají stále méně mobilními. Stěhování v rámci jednoho města – nebo stěhování do jiného – často vede k prudkému nárůstu nájemného, ​​což odrazuje od mobility a prohlubuje nerovnost. Podle Caren Layové současná situace urychluje propast mezi příjmovými skupinami a vyvíjí nepřiměřený tlak na rodiny pracující třídy.

Někteří odborníci také varují, že selhávající bytová politika by mohla přiživit nevoli a frustraci veřejnosti. Vzhledem k tomu, že stále více domácností se potýká s hledáním cenově dostupných bydlení, roste tlak na politický systém, aby našel účinná řešení. Kombinace neúčinné regulace nájemného, ​​pomalého schvalování staveb a rostoucích nákladů na modernizaci udržitelného bydlení vytváří krizi, která postihuje miliony lidí.

Regulační blokáda brání řešením

S blížícím se datem vypršení platnosti Mietpreisbremse v roce 2025 se debata zostřuje. Kritici tvrdí, že bez podstatné reformy pouhé prodloužení platnosti zákona nezastaví rostoucí trend nákladů na bydlení. Developeři nemovitostí a bytová družstva se mezitím staví proti politikám, které omezují jejich schopnost investovat nebo modernizovat.

Napětí mezi regulací a investicemi zůstává nevyřešené. Zatímco zastánci nájemníků požadují silnější ochranu, poskytovatelé bydlení volají po flexibilitě a pobídkách. Nová stavební reforma může nabídnout částečnou úlevu, ale bez komplexní politiky v oblasti bydlení a nájemného budou němečtí městští nájemníci pravděpodobně čelit trvalé finanční zátěži.