Německé nájmy rostou, nabídka se zmenšuje

Nájemné v Německu roste rychleji než náklady na téměř cokoli jiného a pro každého, kdo se letos v létě stěhuje do Německa, je hledání bytu jen zřídkakdy napjatější. Dvě zveřejněná data z minulého týdne vykreslují stejný obrázek z různých úhlů pohledu. Institut der deutschen Wirtschaft (IW), ekonomický výzkumný ústav v Kolíně nad Rýnem financovaný zaměstnavateli, 20. července uvedl, že celostátně inzerované nájemné se za poslední rok zvýšilo o 4.0 procenta, zatímco firma poskytující realitní služby JLL a akademický index Greix z Kielského institutu pro světovou ekonomiku ukazují ochlazování růstu v největších městech. Za hlavními čísly se skrývá jednoduchý problém pro nájemníky: nabízí se méně bytů a ty, které se zdají být dražší.

Německé nájmy opět převyšují inflaci

IW-Wohnindex, čtvrtletní index bydlení, uvádí, že meziroční nárůst nabízeného nájemného ve druhém čtvrtletí roku 2026 činil 4.0 procenta, přičemž v samotném čtvrtletí došlo k nárůstu o 1.3 procenta. To je výrazně více než inflace spotřebitelských cen, která se pohybuje kolem 2.6 procenta. Jednoduše řečeno, nájemné roste zhruba dvojnásobným tempem oproti běžným cenám, takže bydlení pohlcuje větší část příjmů domácností, a to i přesto, že mzdy se s tímto trendem potýkají.

Tlak je v celé zemi nerovnoměrný. Nejprudší nárůst zaznamenal Kolín nad Rýnem s 7.9 procenta, následovaný Hamburkem s 5.5 procenta a Lipskem s 5.4 procenta, uvádí IW. Jedná se o nabízené nájemné u nově nabízených nemovitostí, což je číslo, které je pro nováčky nejdůležitější, protože je to cena, kterou skutečně zaplatíte při podpisu nové smlouvy, spíše než chráněné nájemné dlouhodobého nájemce.

Zmenšující se počet nabídek

Důležitějším tématem je nabídka. V celém Německu bylo ve druhém čtvrtletí inzerováno o téměř 12 procent méně nájemních bytů než na začátku roku 2022, zjistila IW. V největších městech je pokles mnohem strmější. V Hamburku se od začátku roku 2022 nabídka nájemních bytů propadla o 57 procent, ve Frankfurtu o 43 procent a v Lipsku o 40 procent. Méně inzerátů znamená více uchazečů na byt, delší hledání a více prohlídek, kde o jeden byt soutěží desítky zájemců.

Tento nedostatek je motorem, který žene německé nájmy nahoru. Jak popisují výzkumníci z IW Pekka Sagner a Michael Voigtländer, trh s pronájmy čelí „trvale vysoké poptávce“, která se setkává s „pokračující omezenou nabídkou“, což je nesoulad, který žene ceny nahoru bez ohledu na jakákoli pravidla regulace nájemného na papíře. Kontrast s trhem s prodejem je pozoruhodný: nabídky bytů obývaných vlastníky se od začátku roku 2022 zhruba zdvojnásobily, což kupujícím dává mnohem větší výběr, zejména proto, že vyšší náklady na financování nechaly nemovitosti na trhu déle.

Berlín se staví proti trendu

Jedinou jasnou výjimkou je hlavní město. Berlín je jediným velkým městem, kde počet nabídek pronájmů nyní překročil úroveň z počátku roku 2022, a to přibližně o 43 procent. IW toto oživení spojuje s následky dřívějších experimentů města se stropem nájemného. Vyšší nabídka se pro jednou promítla do nižších cen pro nájemníky.

Pololetní zpráva společnosti JLL, zveřejněná 21. července, zjistila, že nájmy stávajícího bytového fondu v Berlíně ve skutečnosti klesly o 4.2 procenta, čímž se Berlín stal jediným z osmi velkých měst, které zaznamenalo pokles. Nezávislý index Greix od Kielského institutu, o kterém 22. července informoval Handelsblatt, ukazuje totéž a zaznamenal mírný pokles Berlína oproti celostátnímu průměru plus 3.0 procenta. Dvě samostatné datové sady, které se shodují na obratu Berlína, jsou smysluplným signálem, že vstup do hlavního města je skutečně levnější než před rokem.

Metro se pomalu ochlazuje

I tam, kde německé nájmy stále rostou, se tempo zpomaluje. V osmi městech, která JLL sleduje, vzrostl medián požadovaných nájmů v první polovině roku 2026 pouze o 3 procenta, což je prudký pokles z 6.8 procenta v předchozím roce. Růst nájmů u zbrusu nových bytů se téměř zastavil na 0.5 procenta, oproti předchozím 8.6 procenta. Zběsilý nárůst v posledních letech prozatím ztrácí na dynamice.

Absolutní cenový rozdíl mezi městy zůstává velký. JLL uvádí medián požadovaného nájemného v osmi metropolitních oblastech na 17.98 eura za metr čtvereční. Mnichov je nejdražší s 25.41 eura, zatímco Lipsko je nejlevnější ze skupiny s 11.19 eura. Kolín nad Rýnem se naopak stále otepluje, přičemž JLL zaznamenala 6.0% nárůst, což je nejvíce ze všech měst, která pokrývá. Místo, kde se usadíte, může změnit vaše nájemné více než dvojnásobně za stejnou podlahovou plochu.

Co to znamená pro expaty hledající byt

Pro nově příchozí je praktickým ponaučením přizpůsobit svá očekávání místnímu trhu. V Hamburku, Frankfurtu a Mnichově se připravte na dlouhé hledání, kompletní složku s žádostmi o zaměstnání a tvrdou konkurenci a počítejte s nájemným, které neustále roste. Berlín a ochlazující se metropole nabízejí v tomto cyklu vzácnou úlevu, takže pokud je vaše práce flexibilní v místě bydlení, hlavní město a pomaleji rostoucí města mohou váš rozpočet ještě více zatížit. Před zahájením prohlídek se vyplatí přečíst si, jak systém funguje; náš průvodce pronájem v Německu prochází si kauce, Kaltmiete versus Warmmiete a papírování, které pronajímatelé očekávají.

Ať už podepisujete cokoli, znejte pravidla, která vás chrání. Německé nájemní právo je po uzavření smlouvy poměrně silné, od limitů pro zvyšování nájemného až po výpovědní lhůty, a vyplatí se mu porozumět dříve, než dojde ke sporům; viz náš přehled práva a povinnosti nájemcůPokud se čísla stále nesčítají, domácnosti s nižšími příjmy mohou mít nárok na státní podporu na náklady na bydlení, jak je vysvětleno v našem průvodci dávky a podpora bydleníTrh je napjatý, ale znalost toho, kde klesají německé nájmy a kde je na vaší straně zákon, může znamenat rozdíl mezi ukvapeným a dobrým rozhodnutím.