Majetkové a realitní právo

Tato kapitola vám pomůže zjistit, zda v Německu potřebujete právníka specializujícího se na nemovitosti, jak najít skutečně kvalifikovaného, ​​jak bude vypadat účet a které z vašich problémů může za zlomek ceny vyřešit někdo, kdo vůbec není právník. Nachází se v části Hledání právníka této příručky a týká se najímání právníka, nikoli samotného práva.

Toto rozlišení je důležité, protože německé právo v oblasti nemovitostí je rozsáhlé a tato příručka se jím již zabývá jinde. Pokud chcete vědět, co zaznamenává Grundbuch (katastr nemovitostí), před čím vás chrání Auflassungsvormerkung (výjimka z přednosti), kolik stojí Grunderwerbsteuer (daň z převodu nemovitostí) ve vaší spolkové zemi nebo jak se sčítají Kaufnebenkosten (vedlejší náklady na pořízení), přečtěte si Nákup nemovitosti v NěmeckuPokud chcete vědět, co může pronajímatel strhnout z vaší kauce (zálohy), jak dlouho musíte podat oznámení nebo kde se uplatňuje Mietpreisbremse (snížení nájemného), přečtěte si Hledání ubytováníTyto kapitoly odpovídají na právní otázky. Tato odpovídá na jinou otázku: komu a kdy platíte.

Existuje jedno nedorozumění, které stojí zahraniční kupující více peněz než všechny ostatní dohromady, a vyplatí se do něj napsat prvních sto slov, než ho potlačit. Notář při podpisu vaší nemovitosti není váš právník. Není na vaší straně. Není ani na straně prodávajícího. Téměř každý anglicky mluvící kupující se domnívá opak, protože nejblíže notáři ve Spojených státech, Spojeném království, Irsku nebo Austrálii je solicitor nebo advokát specializující se na uzavírání obchodů a tito lidé pracují pro jednoho klienta. Německá kancelář je postavena na opačném principu a z něj vyplývá vše ostatní v této kapitole.

Notář není váš právník specializující se na nemovitosti

Spolkový zákon upravující notářské povolání (Bundesnotarordnung) to říká jednou větou. Podle § 14(1) notářského zákona (BNotO) „nemá zastupovat jednu stranu, mimo jiné nestranně a nezávisle, a nestranně“: nezastupuje jednu stranu, ale má se starat o všechny účastníky nezávisle a nestranně. To není popis neutrálního stylu. Je to zákaz. Notář, který by se za vás zastával, by porušil své úřední povinnosti a § 14(3) BNotO jde ještě dále a vyžaduje, aby se vyhnul i jen zdání zaujatosti.

Notář vám místo toho dluží poučení. Paragraf 17(1) zákona o notářském ověřování (Beurkundungsgesetz) vyžaduje, aby zjistil, co strany skutečně chtějí, objasnil jim skutečnosti, poučil je o právním významu transakce a jasně a jednoznačně zaznamenal jejich prohlášení. Také mu říká, aby se ujistil, že nezkušení a nezkušení účastníci nejsou znevýhodněni. Toto je skutečná a cenná ochrana a je to víc než jen uzavření smlouvy podle zvykového práva. Ale přečtěte si, co to je: povinnost přesně vysvětlit dohodu oběma. Není to povinnost zajistit vám lepší dohodu.

Praktickým důsledkem je část, kterou lidé přehlížejí. Notář vám řekne, co klauzule znamená. Neřekne vám, že klauzule je pro vás špatná a že byste měli odmítnout podpis, dokud se nezmění. Neřekne vám, že cena je příliš vysoká. Nebude po prodávajícím nahánět opravu, kterou vám ústně slíbil. Nebude vyjednávat o datu předání, vybavení, odpovědnosti za vadu, kterou někdo zmínil při prohlídce, ani o splátkovém kalendáři. Pokud prodávající sepsal smlouvu prostřednictvím svého preferovaného notáře a je nakloněna jeho straně, notářova nestrannost znamená právě to, že vám ji nebude opravovat. Správně vám ji přečte a pak ji oba podepíšete.

Paragraf 14(4) BNotO zdůrazňuje tento bod způsobem, který stojí za to vědět, pokud Makler (realitní makléř) doporučuje „svého“ notáře. Notář má zakázáno zprostředkovávat transakce s nemovitostmi nebo se podílet na jakémkoli zprostředkování dokumentů, které notářsky ověřuje. Kancelář je od transakce záměrně oddělena. To je důvod, proč mu důvěřovat, a důvod, proč od něj neočekávat, že se za vás bude bít, a obě poloviny platí zároveň.

Proč nemůžete hledat levnějšího notáře?

Zahraniční kupující běžně tráví odpoledne telefonováním notářům a žádostmi o cenové nabídky. Je to ztráta času a pochopení důvodů vysvětluje něco důležitého o tom, jak funguje německé profesionální oceňování.

Paragraf 17(1) BNotO ukládá notáři povinnost účtovat poplatky stanovené zákonem. Nepovoluje: zavazuje. Poplatek může snížit nebo prominout pouze tehdy, pokud by jeho účtování bylo nespravedlivé z důvodu mimořádných okolností případu, a to i tehdy pouze se souhlasem Notarkammer, regionální notářské komory. Slevy za účelem získání zakázky jsou profesním přestupkem, nikoli obchodním rozhodnutím. Stejné ustanovení zakazuje podíl třetích stran na poplatcích, a proto vám nikdo nemůže nabídnout provizi prostřednictvím agenta nebo zprostředkovatele.

Samotný poplatek pochází z Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), zákona o nákladech řízení pro soudy a notáře. Mechanismus stanoví § 3(1) GNotKG: poplatky se řídí Geschäftswert, hodnotou předmětu řízení, a § 3(2) je vybírá podle sazby v Anlage 1. V případě koupě nemovitosti stanoví § 47 GNotKG tuto hodnotu na kupní cenu a přidává spodní hranici: pokud je dohodnutá cena nižší než Verkehrswert (tržní hodnota), rozhodující je tržní hodnota. Vstupem do výpočtu tedy není notářovo úsilí, jeho seniorní postavení, město jeho bydliště ani jeho vytíženost. Je to vaše kupní cena, která je stejná, ať už ji pořídíte kdekoli.

Sečtěte to dohromady a výsledkem je, že každý notář v Německu si účtuje stejný poplatek za stejnou transakci a stejnou cenu. Kancelář v drahé čtvrti a kancelář o dvě města dál vystavují identické faktury. To se skutečně liší od angloamerického světa, kde se cenové nabídky na převody nemovitostí liší v násobcích, a vyplatí se tomu přizpůsobit, než s ním bojovat. Vyberte si notáře na základě dostupnosti, toho, zda kancelář umí pracovat s vaším jazykem, a toho, zda zvedá telefon. Nevybírejte podle ceny, protože není žádná cena, na kterou by se dalo vybírat. Aktuální tabulky jsou k dispozici v přílohách GNotKG a mění se s novelou zákona, proto si je raději ověřte tam, než abyste důvěřovali číslu na blogu.

Jedno ustanovení ve stejném paragrafu stojí za znát, protože ho téměř nikdo nezná. Paragraf 17(2) BNotO říká, že účastník, který by splňoval podmínky pro Prozesskostenhilfe podle pravidel Zivilprozessordnung, musí mít notářské služby notáře poskytnuty prozatímně bezplatně nebo proti úhradě poplatků v měsíčních splátkách. Nejedná se o slevu a není to na uvážení. Pokud máte skutečně nízké finanční prostředky, notářské náklady na dokument se automaticky nepočítají s přeplatkem. Právní pomoc a služby Pro Bono Tato kapitola vysvětluje, co tyto testy příjmů hledají.

Když skutečně potřebujete svůj vlastní Anwalt

Pokud je notář nestranný a jeho odměna je pevně stanovená, je zřejmou otázkou, kdo je zaujatý a kdy byste si za něj měli zaplatit. Rechtsanwalt (právník) pracuje pro vás samostatně a bude hájit vaši stranu. Existuje pět situací, kdy je jeho najmutí dobře vynaloženým penězem, a mnoho situací, kdy tomu tak není.

První a nejcennější je prostudování návrhu kupní smlouvy (Kaufvertrag) před notářským ověřením (Notartermin). V tomto okamžiku je ještě vše měnlivé a nic není závazné. Hodina času specialisty strávená nad návrhem má větší hodnotu než týden času stejného specialisty stráveného po podpisu, protože notářsky ověřená smlouva o nemovitosti se velmi těžko ruší. Pokud si za celý svůj německý realitní život koupíte jednu právní radu, kupte si tuto.

Druhým problémem jsou vady. Pokud se zmocníte nemovitosti a objevíte Sachmangel (vadu materiálu), která nebyla oznámena, jste ve sporu se soukromým prodávajícím, který obvykle ve smlouvě vyloučil odpovědnost a nemá zájem vám pomoci. Práce notáře končí podpisem. To je problém právníka a je to problém, kde německá pravidla o tom, co vylučovací klauzule přetrvává, jsou natolik nenápadná, že svépomoc dopadne špatně.

Třetí je Wohnungseigentümergemeinschaft, společenství vlastníků, do kterého se automaticky připojíte, když si koupíte byt, nikoli dům. Spory se zde týkají Beschlüsse (usnesení), Verwaltera (správce nemovitosti), Erhaltungsrücklage (rezerva na údržbu) a toho, kdo platí za střechu. Jsou procedurální, vázané termíny a neodpouštějí zmeškané termíny. Co je společenství vlastníků a jak funguje, je popsáno v Nákup nemovitosti v NěmeckuCo dělat, když se něco pokazí, je právník.

Čtvrtým problémem je nákup od Bauträgera (developera nemovitostí) spíše než od soukromého prodejce. Kupujete něco, co ještě neexistuje, se splátkovým kalendářem, stavebním rizikem, záručními dobami a termíny dokončení, od profesionální protistrany, jejíž smlouvu sepsali její právníci. Jedná se o nejméně symetrický obchod v německém sektoru rezidenčních nemovitostí a ten, u kterého je nejméně obhajitelné nebýt zastoupen.

Pátým je dědění majetku nebo vlastnictví majetku, který bude zděděn. Německé dědické právo není právo, se kterým jste vyrůstali, interaguje s Grundbuchem způsoby, které lidi překvapují, a přeshraniční pozůstalosti vyvolávají otázky, na které notář není povinen odpovídat. Toto téma je řešeno v Zákon o rodině, manželství a rozvodu.

Kromě těchto pěti je upřímná odpověď často taková, že právníka nepotřebujete. Zvýšení nájemného, ​​chybný výpis z poplatků za služby (Nebenkostenabrechnung), kauce, která se nevrátila, sousedův strom: to jsou skutečné problémy s levnějšími odpověďmi a zbytek této kapitoly se věnuje těmto odpovědím.

Dvoutýdenní kontrolní období a jeho dvě omezení

Ustanovení § 17(2a) č. 2 BeurkG umožňuje předběžný přezkum a je vhodné si ho pečlivě přečíst, a ne ve zjednodušené podobě, v jaké se obvykle objevuje.

Uvádí se v něm, že u spotřebitelských smluv podléhajících požadavku notářského ověření podle § 311b odst. 1 bodu 1 BGB zpřístupní notář zamýšlený text transakce spotřebiteli a že toto „pravidelně zpravidla dva týdny před notářským ověřením“ zpravidla dva týdny před notářským ověřením. Účel je zapsán v samotném ustanovení, a to, aby spotřebitel měl dostatečnou příležitost seznámit se s předmětem notářského ověření předem. Pokud je lhůta dva týdny zkrácena, důvody se zaznamenají v Niederschrift (notářském zápisu). § 311b BGB, ustanovení, které notářský zápis vůbec činí povinným, je vysvětleno v Nákup nemovitosti v Německu.

A teď k těm dvěma omezením, protože čtenář, kterému je řečeno „máte zákonné právo na dva týdny“ a pak dva týdny nedostane, si vyvodí špatný závěr. Zaprvé, jedná se o Soll-Vorschrift. Ten dává pokyn notáři a jeho porušení má profesní důsledky, ale samo o sobě neznamená neplatnost smlouvy ani vám nedává právo veta. Zadruhé, a to je častěji relevantní, vztahuje se na Verbraucherverträge, což znamená smlouvy mezi podnikem a spotřebitelem. Koupě novostavby od developera spadá přímo do této kategorie. Koupě bytu od soukromé osoby, která v něm bydlí, není v tomto smyslu spotřebitelskou smlouvou a toto ustanovení se formálně nepoužije.

Nic z toho by nemělo změnit vaše chování, protože praktické pravidlo je v obou případech stejné. Požádejte o písemný návrh co nejdříve a považujte dva týdny za standard, který požadujete, bez ohledu na to, kdo prodává. Renomovaní notáři samozřejmě rozesílají návrhy s velkým předstihem. Pokud na vás prodávající, agent nebo notář tlačí k podpisu smlouvy o nemovitosti, kterou jste obdrželi před několika dny, tímto tlakem jsou informace o transakci a správnou reakcí je schůzku přesunout, než ji číst rychleji. Schůzka je drahá věc, kterou je třeba znovu sjednat; kalendář nikoli.

Notartermin běží v němčině a máte právo na překlad

Pro vlastnictví německé nemovitosti neexistuje žádné omezení státní příslušnosti. K koupi nemusíte být Němcem, rezidentem ani občanem EU, protože Nákup nemovitosti v Německu stanoví. Místo toho existuje jazykový požadavek při podpisu, což zaujme lidi, kteří se domnívali, že protože je koupě otevřená jim, bude otevřený i celý proces.

Toto upravuje § 16 BeurkG a je konkrétnější, než naznačují shrnutí. Pokud účastník na základě vlastního prohlášení nebo podle notářova přesvědčení neovládá dostatečně německy, musí být toto zjištění zaznamenáno v Niederschriftu. Po zaznamenání je povinné dodržovat odstavec 2: protokol musí být účastníkovi přeložen, nikoli přečten nahlas. Sloveso je „muß“, nikoli „soll“. A odstavec 3 říká, že pokud notář osobně nepřekládá, musí být přizván tlumočník, a pokud tlumočník není obecně přísažný podle § 189(2) GVG, notář ho přísahá, pokud se jí všichni účastníci nezřeknou.

Vedle povinného ústního překladu existuje právo, které musíte uplatnit. Písemný překlad se vyhotoví pouze na žádost účastníka, v takovém případě je předložen k nahlédnutí a připojen k zápisu. Notář je povinen upozornit vás, že si o něj můžete požádat. Požadujte ho. Notářský zápis o koupi nemovitosti je dlouhý, technický a přečtený pouze jednou, a jeho sledování živým tlumočníkem při rozhodování o tom, zda podepsat, není spravedlivým testem čehokoli. Čtení německého textu a písemného překladu vedle sebe, doma, o týden dříve, ano.

Naplánujte si to dvěma způsoby. Zaprvé, tlumočníka si domluvte předem a počítejte s reálnými náklady, které nebudou žádné zákonné limity a které váš rozpočet pravděpodobně nezahrnuje. Zadruhé, neřešte problém tím, že si s sebou vezmete dvojjazyčného přítele a budete doufat, že to bude vaše práce. Požadavek je strukturální, nikoli formalita, o které se bude jen mluvit, a notář, který to bere vážně, chrání platnost vašeho dokumentu.

Paragraf 17(3) BeurkG přidává související mezeru, která je relevantní zejména pro cizince. Pokud se použije cizí právo nebo existují pochybnosti o jeho použití, notář na to upozorní a zaznamená to do zápisu. Tentýž pododstavec však dále jasně říká, že není povinen poučovat o obsahu cizích právních systémů. Pokud bylo vaše manželství uzavřeno v zahraničí, pokud se na váš majetek vztahuje cizí režim majetkových poměrů v manželství, pokud se na váš německý byt vztahuje dědické právo vaší země nebo pokud je kupujícím zahraniční společnost, notář naznačí, že se jedná o něco cizího, a tím se zastaví. Tato mezera je přesně tím, kam patří váš vlastní právník, a je to nejjasnější zákonná ilustrace v celé této kapitole toho, co notářská kancelář dělá a nedělá.

Pověření k hledání a to, které neexistuje

Němečtí právníci mohou získat titul Fachanwalt, specializovanou certifikaci regulovanou Fachanwaltsordnung (FAO). Nejedná se o marketing. Vyžaduje absolvování kurzu v délce alespoň 120 hodin, zdokumentovaný soubor reálných případů v oboru a alespoň 15 hodin dalšího vzdělávání ročně v každé specializaci, což je nutné prokázat právnímu orgánu bez dotazu. Právník, který zanikne, může o titul přijít. Právní služby pro expaty vysvětluje systém podrobně.

U nemovitostí jsou důležité dva tituly. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht se zabývá právem nájemců a právem společenství vlastníků, kteří jsou správnou osobou v případě sporu o nájemné, sporu o kauci, sporu o poplatky za služby, vystěhování nebo sporu s vaším správcem nemovitosti (Verwalter). Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht se zabývá stavebním a architektonickým právem, který je správnou osobou v případě stavební smlouvy (Bauträger), vadné stavby, neúspěšné rekonstrukce nebo sporu s dodavatelem. U zděděného majetku je příslušným titulem Fachanwalt für Erbrecht.

Zde je oprava, která je v této kapitole nejdůležitější, a jedná se o opravu rady, kterou tato stránka dříve poskytla. Neexistuje žádný Fachanwalt für Immobilienrecht. „Specialista na právo nemovitostí“ zní jako zřejmá věc, kterou je třeba hledat, a je to přirozený překlad toho, co chcete, ale seznam specializací FAO je uzavřený výčet a Immobilienrecht v něm není. Pokud budete hledat tento titul v rejstříku, nic nenajdete. Pokud najdete firmu, která jej inzeruje, narazili jste na neregulovaný popis sebe sama, který může být nadřazen skutečné odbornosti, ale nemusí, a který vám neříká nic, co by komora ověřila. Místo toho hledejte dva existující tituly. Tento jediný bod vám ušetří odpoledne a možná i špatný nábor.

Jak najít a ověřit si právníka specializujícího se na nemovitosti

Začněte oficiálním registrem. Bundesweites Amtliches Anwaltsverzeichnis at rechtsanwaltsregister.org je spravován Rechtsanwaltskammern a je směrodatnou odpovědí na jedinou otázku, na kterou lze odpovědět ano nebo ne: je tato osoba skutečně oprávněna vykonávat praxi? Kdokoli se může nazývat konzultantem, poradcem nebo znalcem. Rechtsanwalt je chráněný titul a v rejstříku si jej ověřujete.

Pro vyhledávání, nikoli pro kontrolu, je k dispozici adresář Deutscher Anwaltverein na adrese anwaltauskunft.de umožňuje filtrovat podle názvu Fachanwalt, podle lokality a podle pracovního jazyka, což je kombinace, kterou potřebujete. Vyfiltrujte podle Miet- und Wohnungseigentumsrecht nebo Bau- und Architektenrecht, přidejte angličtinu a začněte s tímto seznamem, nikoli s vyhledávačem. Pro notáře je k dispozici portál Bundesnotarkammer na adrese notar.de má oficiální Notarsuche. Vzhledem k tomu, že poplatek je všude stejný, využijte ho k nalezení kanceláře, která má dostatečnou kapacitu a zvládne váš jazyk, což jsou jediné dvě proměnné, které ovlivňujete.

Až zavoláte, zeptejte se na tři otázky. Máte titul Fachanwalt a v jakém oboru? Řešili jste tuto konkrétní situaci již v této spolkové zemi, protože majetkové záležitosti se v jednotlivých spolkových zemích liší více, než nově příchozí očekávají? A kolik to bude stát a v jaké struktuře? Co znamená odpověď na třetí otázku, jak Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) stanovuje většinu poplatků podle hodnoty sporu, nikoli podle hodiny, jaký je strop pro první konzultaci, proč prohraný případ platí právníkovi vítěze a jak Rechtsschutzversicherung (pojištění právních výloh) mění aritmetiku, to vše je uvedeno v článku. Právní služby pro expatyPřečtěte si to, než zavoláte, protože logika tvorby cen není ta, na kterou jste zvyklí, a je snazší ji vstřebat, než vám ji bude vysvětlovat právník.

Levnější trasa, kterou by si většina nájemníků měla zvolit jako první

Pokud si pronajímáte byt, řešením většiny vašich právních problémů není právník. Jde o Mieterverein, místní sdružení nájemníků. Platíte roční členský poplatek, zhruba ve výši skromného měsíčního nájemného za celý rok, a členství zahrnuje právní poradenství ohledně vašeho nájmu: někdo si přečte vaši smlouvu, zkontroluje váš výpis poplatků za služby, sdělí vám, zda je zvýšení nájemného zákonné, sepíše dopis a často za vás komunikuje s vaším pronajímatelem. Většina sdružení také zahrnuje formu krytí nákladů na právní zastoupení v případě sporů týkajících se nájmu po uplynutí stanovené doby.

U běžných problémů je rozhodující ekonomika. Konzultace s jedním právníkem ohledně nájemního pojištění může stát více než roční členství, které zahrnuje neomezené poradenství ohledně všech vašich otázek týkajících se nájmu. Místní sdružení jsou sdružena pod názvem Deutscher Mieterbund na adrese mieterbund.de, který vás nasměruje k tomu správnému pro vaše město. Připojte se dříve, než budete mít problém, protože sdružení stanoví čekací lhůty přesně pro osobu, která se připojí, v den, kdy dorazí Kündigung. Berte to jako pojištění, ne jako nouzovou službu. Podstata toho, co vám poradí, od pravidel Kaution přes Mietpreisbremse až po výpovědní lhůty, je uvedena v Hledání ubytování.

Pronajímatelé a majitelé mají přesný zrcadlový obraz. Haus & Grund, na adrese hausundgrund.de, je sdružení vlastníků a pronajímatelů nemovitostí, organizované stejným způsobem prostřednictvím místních poboček, se stejným modelem: členství zahrnuje poradenství, šablony smluv a podporu s běžnými otázkami vlastnictví a pronájmu. Pokud jste si koupili byt a nyní jej pronajímáte, nebo vlastníte dům a jednáte s komunitou vlastníků, je to váš ekvivalent Mietervereinu. Tyto dvě organizace stojí na opačných stranách stejného boje, a proto si nemůžete jednu nahradit druhou a proto jsou rady, které každá z nich poskytuje, skutečně stranické, na rozdíl od notářských rad nikdy.

Sousedské spory a požadavek na smírčí řízení

Majetkové spory se sousedy mají specifické procesní rysy, které je dobré znát, než někoho poučíte, protože na některých místech není povoleno jít přímo k soudu.

Paragraf 15a EGZPO, úvodní zákon k Zivilprozessordnung (Zevnímu soudnímu řádu), je zmocňovacím ustanovením. Samotný nic nevyžaduje. Uvádí, že spolková země může ve svých vlastních právních předpisech stanovit, že nárok je nepřípustný, dokud se Gütestelle (smírčí orgán) zřízený nebo uznaný Landesjustizverwaltung nepokusí spor urovnat dohodou. Pokud spolková země využije této možnosti, může zahrnovat kategorie nároků podle sousedského práva podle paragrafů 910, 911, 923 a 906 BGB, což jsou v zjednodušeném smyslu převislé větve a kořeny, spadané ovoce, stromy na hranici pozemku a rušení, jako je hluk, pachy a podobné emise. Existuje výjimka: neplatí, pokud rušení pochází z obchodní činnosti. Tato možnost se vztahuje i na peněžní nároky u Amtsgericht nepřesahující 750 eur, na nároky z osobní cti mimo tisk a vysílání a na nároky podle paragrafu 3 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz.

Protože o tom, zda se na vás vztahuje zákon, rozhoduje zemské právo, záleží na místě vašeho bydliště a spolkové země tento požadavek v průběhu let přidávaly a odebíraly. Nepřebírejte seznam z článku, včetně tohoto. Zeptejte se svého místního soudu Amtsgericht nebo zemského soudu, případně se zeptejte právníka, kterého se chystáte pověřit, a ten to okamžitě zjistí. Chybný postup je v určitém ohledu drahý: pokud vaše spolková země vyžaduje pokus o nápravu a vy se žalujete bez něj, je vaše žaloba nepřípustná a nezaplatili jste za nic.

Dva detaily to potvrzují lépe, než se zdá. Paragraf 15a(1) vyžaduje, aby vám Gütestelle vydala osvědčení o neúspěšném pokusu, které přiložíte k žalobě, a toto osvědčení si můžete vyžádat, pokud postup nebyl proveden do tří měsíců, takže nespolupracující soused vás nemůže donekonečna zdržovat. A paragraf 15a(4) započítává náklady Gütestelle do nákladů sporu podle paragrafu 91 ZPO, což znamená, že se řídí pravidlem „platí ten, kdo prohrál“ stejně jako vše ostatní. Smírčí řízení je levné, rychlé ve srovnání se soudním řízením a často ukončuje sousedský spor, který by soudní řízení učinilo trvalým. Sousedé jsou navždy; rozsudky nikoli.

Jedna výjimka je určena pro lidi, jako jsou čtenáři této příručky. Poslední věta § 15a(2) ruší platnost celého požadavku v případě, že strany nežijí, nemají sídlo ani provozovnu ve stejné spolkové zemi. Pokud vlastníte byt v Berlíně a váš soused žije v Braniborsku, požadavek na smírčí řízení se neuplatní.

Nástroje, které pomáhají s běžnou administrativou

Problémy s nemovitostmi jsou spíše dokumentární než právní záležitostí a pokud si tuto část děláte sami, než někomu platíte za hodinu, placená hodina se zkracuje. Werkzeu.ge, prohlížečová kolekce německých nástrojů pro byrokracii a dokumenty, kterou vytvořila společnost Cryon UG, stojící za WeLiveIn.de, má kategorii bydlení zaměřenou přesně na toto. Běží v prohlížeči, používá pevné vzorce namísto umělé inteligence a je hostována v Německu.

Ujasněte si, k čemu tyto nástroje slouží. Vlastní podmínky Werkzeu.ge vylučují Rechtsberatung: výslovně se nejedná o právní poradenství a nic na něm nenahrazuje Fachanwalt v případě skutečného sporu. Celá platforma je v beta verzi do 30. listopadu 2026 a její podmínky uvádějí, že nástroje mohou být neúplné. Nejdůležitější pro tuto kapitolu je, že německá kupní smlouva o nemovitosti musí být notářsky ověřena, takže žádný generátor se nikde nedotýká vašeho Kaufvertragu. Tento dokument pochází od notáře a pouze od notáře. Tyto nástroje se nacházejí na okraji realitního života, nikoli v jeho středu.

V rámci těchto hranic se nacházejí ty užitečné kategorie Bytya všechny mají úroveň Plus. Mieter-Suite zahrnuje běžné výpočty nájemného. Übergabeprotokoll-Generator vytváří strukturovaný předávací protokol, což je dokument, který rozhoduje o sporech ohledně kauce a má větší hodnotu než jakýkoli dopis, který následně napíšete. Wohnflächen-Checker vám pomůže zkontrolovat uvedenou podlahovou plochu, která je opakovaným zdrojem sporů o nájemné i zklamání z koupě. Nebenkostenprüfer provede výpisem poplatků za služby, což je nejběžnější věc, kterou nájemníci nosí do Mietervereinu. Mietvertrag Creator, který spadá spíše do kategorie právních dokumentů než do kategorie bytových dokumentů, sepisuje nájemní smlouvu o bydlení a je určen pro malé pronajímatele pronajímající byt.

Jeden nástroj je zdarma bez nutnosti založení účtu a je to ten, který je nejrelevantnější pro majitele nemovitostí při jednání s úřady: Formularamt (Gast tier) je prohledávatelná knihovna oficiálních federálních, státních a obecních formulářů, každý s odkazem na zdroj, datem načtení a kontrolním součtem, které se vyplní v prohlížeči a vaše položky zůstanou ve vašem zařízení. Zahrnuje například Bauantrag (žádost o stavební povolení). Bezplatná úroveň obsahuje reklamy. Nic na platformě za vás nic neodesílá úřadu; ona připraví, vy podáváte. Informace o ceně placených úrovní naleznete v aktuální ceny.

Co dělat dál

Pokud kupujete nemovitost, udělejte postupně tři věci. Požádejte o písemný návrh kupní smlouvy (Kaufvertrag) a dejte si na něj dva týdny, ať už se na vašeho prodávajícího formálně vztahuje § 17(2a) BeurkG. Pokud kupujete od developera, zašlete tento návrh notářskému úřadu Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, v opačném případě právníkovi se skutečnými zkušenostmi s koupí nemovitosti, a to před schůzkou, nikoli po ní. A pokud vaše němčina není dostatečně silná na to, abyste pochopili nahlas čtený technický dokument, informujte o tom notářskou kancelář hned teď a požadujte písemný překlad, ke kterému vás opravňuje § 16(2) BeurkG, místo abyste problém odhalovali až v místnosti.

Pokud si pronajímáte byt, připojte se k místnímu spolku Mieterverein prostřednictvím mieterbund.de tento měsíc, než se do sporu pustíte, a nechte na ní vyřešit veškerou rutinu. Pokud vlastníte a zároveň pronajímáte, připojte se ke společnosti Haus & Grund ze stejného důvodu. Pokud jste ve sporu se sousedy, zeptejte se svého soudu Amtsgericht, zda vaše země vyžaduje smírčí řízení, než někoho poučíte. Ať už je vaše situace jakákoli, přečtěte si... Právní služby pro expaty před prvním hovorem, abyste pochopili, jak se poplatek vypočítává a kdo ho platí, než s ním někdo začne.

Především se držte jediné myšlenky, na které je tato kapitola postavena. Notář zaručuje, že smlouva, kterou podepíšete, je platná, správně zaznamenaná a vám oběma řádně vysvětlená. To je skutečná ochrana a proto se transakce s nemovitostmi v Německu pokazí méně často než jinde. Co notář nedělá a co mu zakazuje § 14(1) BNotO, je postavit se na vaši stranu. Pokud chcete někoho na své straně, je to samostatná osoba, samostatná schůzka a samostatný účet a čas na to je před doručením návrhu smlouvy, nikoli až po jejím podpisu.