Historický pokles na německém realitním trhu: Jsou byty konečně cenově dostupné?

Německý trh s nemovitostmi zaznamenal nejvýraznější snížení cen za více než šedesát let, což znamená historický pokles v sektoru bydlení. Podle Kielského institutu pro světovou ekonomiku (IfW) byl rok 2023 svědkem prudkého poklesu hodnoty nemovitostí, kdy kondominium kleslo o 8.9 %, rodinné domy o 11.3 % a vícegenerační domy zaznamenaly ohromující pokles o 20.1 %. Po očištění o inflaci je pokles hodnot nemovitostí ještě výraznější a odhaluje pokles, který převyšuje nominální hodnoty přibližně o pět procentních bodů.

Faktory za pádem

Tento dramatický pokles cen následuje po bezprecedentním prudkém nárůstu na trhu s nemovitostmi, který začal kolem roku 2009, kdy se hodnoty nemovitostí před náhlým obratem v roce 2022 zvýšily trojnásobně až čtyřnásobně. IfW tento obrat připisuje především prudkému nárůstu úrokových sazeb z úvěrů, které výrazně zvýšily náklady na financování a přispěly k poklesu trhu. Navzdory náhlé změně považuje prezident IfW Moritz Schularick tuto korekční fázi za vhodnou a z makroekonomického hlediska netýkající se, vzhledem k předchozímu desetiletí exponenciálního růstu cen a posunu v prostředí úrokových sazeb.

Stabilizace na obzoru?

Údaje ze čtvrtého čtvrtletí roku 2023 naznačují možné zmírnění volného pádu trhu. Ceny kondominií se snížily jen mírně o 0.6 %, rodinných domů o 1.2 %, zatímco vícerodinné domy reálně vzrostly o 4.7 %. Tato variace naznačuje, že trh s nemovitostmi se možná blíží do fáze stabilizace, i když se teprve uvidí, jak se bude trh vyvíjet v nadcházejících čtvrtletích.

Dopad na velká německá města

Pokles měl různý dopad na hlavní německé metropolitní oblasti. Města jako Kolín nad Rýnem a Stuttgart zaznamenala výraznější pokles cen, zatímco jiná města jako Berlín, Frankfurt a Hamburk vykazovala známky stabilnějšího trhu. Tento heterogenní vývoj podtrhuje složitou povahu realitního trhu, ovlivněného regionálními faktory a jedinečnou dynamikou každého města.

IfW předvídá možnost dalších ztrát z ocenění a varuje realitní společnosti, aby se připravily na pokles až o 30 % oproti maximálním cenám v létě 2022. Vzhledem k tomu, že se však očekává, že centrální banky zastaví další zvyšování úrokových sazeb a případně je sníží, náklady na financování by mohlo snížit, což by mohlo vést k omlazení poptávky na trhu s bydlením.

Tento historický pokles na německém trhu s nemovitostmi představuje významný posun oproti rychlému růstu v předchozím desetiletí, který byl tažen měnícími se finančními podmínkami a dynamikou trhu. Vzhledem k tomu, že sektor očekává potenciální stabilizaci, nadcházející měsíce budou rozhodující pro určení trajektorie německého trhu s bydlením a jeho dlouhodobého zdraví a udržitelnosti.