Rozhodnutí o poplatcích makléře BGH: Half-Split má limity

Nejvyšší německý občanskoprávní soud stanovil jasné omezení jedné z nejdůležitějších ochran spotřebitele na trhu s bydlením. V rozhodnutí o poplatku za zprostředkovatele vydaném 16. července 2026 rozhodl Spolkový soudní dvůr (Bundesgerichtshof, BGH), že právní pravidlo, které nutí prodávající nést alespoň polovinu provize za zprostředkovatele, se vztahuje pouze na nemovitosti, které objektivně splňují podmínky pro rodinné domy. Dům se dvěma pronajatými byty se nepočítá, shledali soudci ve věci I ZR 111/25, a to i v případě, že kupující později řekne, že v něm chce žít se svou rodinou jako jedna domácnost.

Rozhodnutí má dalekosáhlý vliv na samotný spor. Provize makléřů, v Německu známé jako Maklerova provize, často dosahují několika procent kupní ceny, takže od toho, zda se na ně vztahuje ochrana proti rozdělení nemovitosti na polovinu, mohou záviset desítky tisíc eur. Pro každého, kdo plánuje koupi, se zdánlivě technická otázka, konkrétně o jaký druh domu se jedná, stává rozhodující finanční záležitostí.

Co rozhodlo rozhodnutí o poplatku makléře BGH

Případ se zaměřil na § 656c občanského zákoníku (BGB), který obsahuje tzv. Halbteilungsgrundsatz, princip poloviny koupě. Od doby, kdy toto pravidlo vstoupilo v platnost koncem prosince 2020, může makléř, který pracuje pro obě strany prodeje rodinného domu nebo bytu, účtovat kupujícímu maximálně polovinu celkové provize. Smlouvy, které přesouvají více než polovinu na kupujícího, jsou neplatné.

Podle tiskové zprávy BGH závisí ochrana na objektivní povaze nemovitosti. Soudci rozhodli, že stav budovy musí být posouzen v okamžiku uzavření zprostředkovatelské smlouvy. Pokud objektivní okolnosti neprokazují, že nemovitost bude sloužit primárně bytovým potřebám jedné domácnosti, musí kupující v tomto okamžiku tento záměr aktivně sdělit. Později oznámená změna plánů nemůže z hlediska zákona proměnit dvougenerační dům na rodinný dům.

Dvoubytový dům v centru sporu

Dotyčná nemovitost byla inzerována jako pronajatý Zweifamilienhaus, dvougenerační dům, a oba byty byly v době prodeje obsazeny nájemníky. Teprve po podpisu zprostředkovatelské smlouvy kupující sdělil makléři, že se do něj hodlá nastěhovat a budovu využívat jako domov pro jednu domácnost. Poté argumentoval, že by se mělo uplatnit pravidlo o polovičním dělení a že požadovaná provize je vůči němu nepřiměřená.

Nižší soudy v Berlíně to viděly jinak a BGH nyní svůj názor potvrdil. Jak informuje právní zpravodajská služba LTO, Landgericht Berlin II se v srpnu 2024 postavil na stranu makléře, Kammergericht tento rozsudek v dubnu 2025 potvrdil a Spolkový soudní dvůr zamítl konečné odvolání kupujícího. Nárok makléře na plnou provizi vůči kupujícímu trvá.

Proč se rozhodnutí o poplatcích makléřům odvíjí od načasování

Jádrem rozhodnutí je načasování. Soudci jasně uvedli, že vše závisí na tom, co makléř dokázal rozpoznat v době uzavření smlouvy s kupujícím. Nemovitost pronajatá dvěma samostatným domácnostem nájemníků, která je nabízena jako investiční objekt, objektivně v daném okamžiku není rodinným domem, ať už je kupujícího soukromý záměr jakýkoli.

Právní komentátoři poznamenávají, že toto rozhodnutí pokračuje v linii, kterou soud začal vytyčovat ve dvou rozhodnutích z března 2025, která se rovněž zabývala působností § 656c. Podle společnosti beck-aktuell je praktickým poselstvím to, že kupující, kteří chtějí ochranu pravidla o rozdělení nemovitosti na polovinu, musí své plánované využití oznámit včas, ideálně písemně, před podpisem zprostředkovatelské smlouvy. Mlčení v této fázi může později stát skutečné peníze.

Jak pravidlo polovičního rozdělení obvykle chrání kupující

Ve velké části Německa je běžné, že prodávající účtuje provizi makléři, zatímco kupující je požádán o podepsání samostatné smlouvy o provizi během prohlídky. Před rokem 2020 kupující v některých regionech běžně platili celý poplatek. Reforma, na které je založen § 656c, měla zabránit této praxi u domů a bytů obývaných vlastníky, a to na základě logiky, že strana, která si najme makléře, by měla nést alespoň polovinu nákladů.

Nové rozhodnutí neoslabuje ochranu skutečných rodinných domů a bytů s byty. Pouze potvrzuje, že se zákon nevztahuje na pronajímané nemovitosti s více jednotkami, které zákonodárce považoval spíše za investiční nákupy než za nákupy domů. Kupující bytových domů si proto mohou provizi nadále sjednat, ale nemohou se spoléhat na zákonný strop.

Co to znamená pro kupce nemovitostí v zahraničí

Pro zahraniční kupující v Německu toto rozhodnutí navrhuje krátký praktický kontrolní seznam. Zaprvé, zkontrolujte, jak je nemovitost popsána v nabídce a v katastrálních dokumentech, protože tento objektivní popis nyní do značné míry rozhoduje o tom, zda se uplatní ochrana proti rozdělení nemovitosti na dvě poloviny. Zadruhé, pokud plánujete obývat budovu, která je v současné době rozdělena nebo pronajata, jasně uveďte tento záměr před podpisem jakékoli zprostředkovatelské smlouvy a uschovejte si důkaz. Zatřetí, pečlivě si přečtěte každou klauzuli o provizi a porovnejte ji s kupní cenou, protože poplatek je obvykle v procentech. Náš průvodce koupě nemovitosti v Německu vysvětluje, jak Maklerova ustanovení zapadá do celkových nákladů na nákup.

A konečně, neváhejte se poradit před podpisem smlouvy, nikoli až poté. Spory týkající se provizí, jako je tento, probíhají u tří soudních instancí a trvají roky. Krátká konzultace s právníkem v oblasti nemovitostí, například prostřednictvím služeb uvedených v našem přehledu právní služby pro expaty, je mnohem levnější než soudit se o pětimístný výnos zprostředkovatelského poplatku.