BGH podporuje vlastníky v rozhodnutí o klimatizaci

Dlouhodobý spor o klimatizaci na balkon skončil významným vítězstvím pro majitele bytů v celém Německu. Ve svém rozhodnutí o klimatizaci ze 17. července 2026 ve věci V ZR 162/25 rozhodl Bundesgerichtshof (BGH), nejvyšší německý občanskoprávní soud, že majitel bytu může v zásadě požadovat, aby sdružení vlastníků schválilo instalaci dělené klimatizační jednotky na balkon. Podmínka: ostatní vlastníci v budově nesmí být znevýhodněni nad rámec toho, co je nevyhnutelné, když lidé bydlí společně pod jednou střechou.

Rozhodnutí padlo uprostřed dalšího horkého německého léta a pravděpodobně vyvolá tisíce podobných konfliktů v bytových domech. Klimatizace je v německých domech stále vzácností a žádosti o její instalaci na schůzích vlastníků často zamítly. Tato rovnováha sil se nyní změnila.

Spor o berlínské balkony dosáhl Karlsruhe

Případ začal v Berlíně. Manželé, kteří vlastní byt ve větší budově, požádali na schůzi v prosinci 2023 své spoluvlastníky o povolení namontovat na jejich balkon splitovou jednotku, systém s venkovním kompresorem připojeným k vnitřnímu zařízení. Návrh nenašel většinu, a tak se manželé obrátili na soud s Beschlussersetzungsklage, žalobou, v níž žádají soudce, aby nahradil zamítnuté usnesení sdružení vlastníků bytů schvalovacím usnesením.

Místní soud, Amtsgericht Pankow, žalobu zamítl. Krajský soud, Landgericht Berlin II, zaujal opačný názor a schválení udělil, přičemž jej podmínil typem zařízení a způsobem jeho provozu. Podle tiskového prohlášení BGH nyní pátý civilní senát tento výsledek v podstatě potvrdil a vyřešil tak otázku pro celou zemi.

Co ve skutečnosti říká nařízení o klimatizaci

Podle německého zákona o bytovém vlastnictví, Wohnungseigentumsgesetz neboli WEG, vyžaduje jakákoli strukturální změna sdílených částí budovy souhlas vlastníků. Klimatizace nejsou na seznamu privilegovaných opatření, která mohou vlastníci vždy požadovat, jako jsou například nabíjecí stanice pro elektromobily. Paragraf 20 zákona však dává každému vlastníkovi nárok na schválení, pokud změna nenaruší ostatní vlastníky nad rámec nevyhnutelné úrovně řádného společného bydlení.

Jádrem rozsudku ohledně klimatizace je způsob měření tohoto narušení. Soudci jasně uvedli, že ve fázi schvalování se počítají pouze přímé vlivy samotné výstavby, například vizuální vzhled jednotky na fasádě. V berlínském případě nebylo uplatněno žádné relevantní vizuální rušení. Právní zpravodajská agentura Beck-Aktuell před vynesením rozsudku poznamenala, že případ byl všeobecně vnímán jako test toho, jak dalece lze klimatický komfort posunout proti odporu sousedů.

Obavy z hluku nemohou zabránit schválení

Nejvíce sporným bodem byl hluk. Sousedé, kteří se stavěli proti instalaci jednotky, argumentovali, že kompresor bude hučet během letních nocí. BGH to neuznala jako důvod k odmítnutí povolení. Obavy z budoucích zvuků z provozu zařízení obecně nemohou instalaci zastavit, protože skutečná hlučnost klimatizace závisí hlavně na tom, jak ji majitel později používá.

Soud místo toho poukázal na druhou linii obrany. Pokud jednotka po spuštění produkuje hluk nad rámec povolených standardů komunity, dotčení sousedé mají k dispozici právní prostředky podle zákona o tepelné energii a občanského zákoníku. V praxi soudy obvykle nařizují omezení provozní doby, nikoli odstranění zařízení. Sdružení vlastníků může také stanovit pravidla užívání budovy, například noční klid.

Rozhodnutí o klimatizaci: Limity zůstávají v platnosti

Rozhodnutí o klimatizaci není volnou volbou. Schválené zařízení musí být certifikováno pro německý trh a jeho umístění na balkoně nesmí způsobovat problémy ostatním. Podmínky stanovené berlínským zemským soudem, které se vztahují na model a provozní režim, zůstávají v platnosti. Majitel, který ignoruje pravidla hluku, může být i nadále následně soudně zažalován sousedy.

Za zdůraznění také stojí, komu toto rozhodnutí pomáhá. Vztahuje se na osoby, které vlastní byt v rámci společenství vlastníků. Nájemníci jsou v jiné situaci: potřebují souhlas pronajímatele k jakékoli pevné instalaci a pronajímatel, který vlastní byt ve sdílené budově, musí zase získat souhlas společenství vlastníků. Nová judikatura usnadňuje tento druhý krok, což nepřímo zlepšuje šance nájemníků, kteří požádají o chlazení, ale nevytváří jim žádný přímý nárok.

Co to znamená pro expaty v Německu

Pro zahraniční rezidenty, kteří si zde koupili nemovitost, je nyní cesta jasnější. Zařaďte na program příští schůze vlastníků konkrétní návrh, včetně přesného modelu, jeho umístění a plánované provozní doby. Pokud schůze řekne ne, má Beschlussersetzungsklage reálnou šanci na úspěch, za předpokladu, že vizuální dopad bude mírný. Ti, kteří stále hledají bydlení, najdou základy vlastnictví v našem průvodci koupě nemovitosti v Německu.

Nájemníci by se měli písemně zeptat svého pronajímatele a mohou upozornit na změnu právního klimatu; přenosné jednotky bez jakékoli pevné instalace zůstávají možností, která nevyžaduje žádné povolení. Vzhledem k tomu, že vlny veder se stávají běžnou součástí německého léta, jak ukazuje naše zpráva o Horko a bouře v Německu ukázalo se, že otázka, kdo smí chladit jejich domov, již není jen specializovaným právním tématem. Kdokoli instaluje jednotku, měl by ji v noci ztišit, protože právo na instalaci je nyní silné, ale povinnost ohleduplnosti při provozu je stejně neměnná.