Ministr spravedlnosti se zaměřuje na mezery v pronájmu zařízených bytů

Vláda se staví proti skrytému zvyšování nájemného

Spolková ministryně spravedlnosti Stefanie Hubigová oznámila plány na zpřísnění předpisů týkajících se zařízeného nájemního bydlení v Německu. Tento krok přichází v reakci na rostoucí obavy, že pronajímatelé zneužívají právní mezery k obcházení Mietpreisbremse – celostátního mechanismu regulace nájemného, ​​který má chránit nájemníky ve vysoce žádaných oblastech.

Ačkoliv Bundestag nedávno prodloužil platnost Mietpreisbremse do roku 2029, ukázalo se, že jeho účinnost je podkopávána klamavými praktikami při zařizování bytů. Mnoho pronajímatelů prezentuje byty jako „zařízené“, aby ospravedlnili zvýšení nájemného daleko nad zákonný limit. To vyvolalo výzvy k regulačním opatřením jak ze strany tvůrců politik, tak i skupin na ochranu práv nájemníků.

Minimální vybavení sloužící k ospravedlnění vysokého nájemného

Podle současných předpisů omezuje Mietpreisbremse počáteční nájemné u nové nájemní smlouvy na maximálně 10 procent nad místní referenční nájemné v určených zónách s nedostatkem bytů. Ačkoli se pravidla formálně vztahují na zařízené i nezařízené byty, pronajímatelé si mohou účtovat dodatečný poplatek za vybavení. Důležité je, že nejsou povinni tento příplatek uvádět samostatně v nájemní smlouvě, což nájemníkům ztěžuje posouzení, zda jsou dodatečné náklady oprávněné.

Ministryně Hubig tuto mezeru v legislativě ostře kritizovala. „Není přijatelné, aby někdo umístil do pokoje dvě židle a stůl a tvrdil, že nájemné by mělo být o stovky eur vyšší,“ řekla v rozhovoru. Zdůraznila, že rozdíl mezi plně vybaveným bytem a bytem s pouze minimálním nábytkem musí být právně transparentní.

Ministryně se podělila o vlastní zkušenost s nabídkou částečně zařízených nebo víceúčelových bytů v Berlíně za přemrštěné ceny. Na závěr dodala: „Jedná se o systematický problém, nikoli o ojedinělé pochybení.“

Požadavek na jasné limity poplatků za nábytek

Hubigová nyní chce zavést jasnější kritéria definující, co se skládá z vhodného vybavení a kolik si za něj mohou pronajímatelé účtovat. Její ministerstvo v současné době připravuje legislativní návrhy, které by stanovily přísné podmínky, za nichž lze uplatnit dodatečné poplatky za nábytek.

Cílem je zajistit, aby na vyšší nájemné z důvodu vybavení mohly kvalifikovat pouze byty skutečně připravené k nastěhování – například ty s plně vybavenou kuchyní, spací částí a obývacím pokojem. Základní vybavení s omezeným využitím by již nebylo důvodem k nadměrným příplatkům.

Upřesnila, že ne všechny zařízené pronájmy jsou problematické. „Pokud pronajímatel nabízí dobře zařízený byt za spravedlivou cenu, je to zcela přijatelné. Nebudeme však tolerovat skryté zvyšování nájemného maskované jako bonusy za vybavení.“

Skupiny nájemníků vítají reformní úsilí

Oznámení uvítal Německý svaz nájemníků (Deutscher Mieterbund, DMB), který dlouhodobě kritizoval zneužívání mezer v legislativě týkajících se nábytku. Prezident DMB Lukas Siebenkotten označil současnou situaci za „velký problém“ a vyjádřil podporu přísnějším pravidlům na ochranu nájemníků před neodůvodněnými náklady.

Tato otázka je obzvláště naléhavá ve městech s napjatým trhem s bydlením. Mnoho nájemníků, zejména mladších nebo mobilních profesionálů, se spoléhá na zařízené pronájmy z důvodu flexibility. To vytvořilo ziskový segment pro pronajímatele, kteří se stále více přeorientovávají na částečně zařízené modely, jež jim umožňují zvyšovat ceny a zároveň zůstat mimo dosah stávající legislativy.

Prudké zvýšení nájemného zvyšuje tlak

Data Federálního institutu pro výzkum stavebnictví, městských záležitostí a územního rozvoje (BBSR) podtrhují rostoucí závažnost problému. Od roku 2015 vzrostly požadované ceny nájemného ve 14 největších německých městech v průměru o téměř 50 procent. Nejprudší nárůst zaznamenal Berlín, kde se průměrné nájemné více než zdvojnásobilo (+107 procent). Významný nárůst zaznamenaly také Lipsko (+67.7 procenta) a Brémy (+57 procent).

Dokonce i města s relativně mírnými změnami, jako jsou Drážďany (+28.4 procenta), pociťují zátěž rostoucích nájmů. Analytici v oblasti bydlení uvádějí jako hlavní příčinu přetrvávající nedostatek bytových jednotek. Podle Spolkového statistického úřadu počet novostaveb v posledních letech znatelně klesl. Tento pokles, spolu s vysokou poptávkou, nadále žene ceny nahoru.

V reakci na to představila koalice federální vlády iniciativu „Bauturbo“, jejímž cílem je urychlit procesy územního plánování. Iniciativa se snaží urychlit rozvoj bydlení prostřednictvím zjednodušených obecních postupů, ačkoli odborníci varují, že může trvat roky, než se na trhu objeví jakákoli hmatatelná úleva.

Rozšíření regulace nájemného nabízí omezenou úlevu

Prodloužení Mietpreisbremse do roku 2029 sice poskytuje regulační rámec pro regulaci nájemného, ​​ale jeho dopad zůstává omezený, dokud přetrvávají výjimky a nejasnosti. Nemovitosti, které byly poprvé pronajaty po 1. říjnu 2014, a ty, které prošly větší rekonstrukcí, zůstávají od této povinnosti osvobozeny. Tyto výjimky spolu s neregulovaným příplatkem za vybavení podkopávají původní záměr zákona.

Návrh ministra Hubiga signalizuje posun směrem k přísnějšímu vymáhání práva a odpovědnosti. Vláda doufá, že odstraněním vykořisťovatelských praktik a zvýšením transparentnosti v ceně pronájmu zařízených bytů obnoví důvěru v Mietpreisbremse a nabídne skutečnou úlevu nájemníkům, kteří čelí spirálovitě rostoucím nákladům na bydlení.